法律解析：
小规模纳税人是指年销售额不超过500万元的企业或个体工商户。在出售不动产时，其适用的增值税计算方式与一般纳税人不同。一般纳税人出售不动产时，应纳税额为不动产转让价款×5.6%。而小规模纳税人则需要先将不动产转让价款除以1.03，再乘以0.03和0.7，才能得出应纳税额。这个计算方式的背后，是因为小规模纳税人的增值税征收率为3%，但其并不能抵扣进项税，因此需要采用这种特殊的计算方式。
【法律依据】：
《中华人民共和国增值税法实施条例》第八条 小规模纳税人销售货物、劳务、不动产，适用税率为3%。不得抵扣进项税额，应税销售额为销售额扣除应税减征额后的余额。
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