「第5章物业服务费和专项维修资金管理」

第一节 物业服务费

一、物业服务费的管理

（一）物业服务费的概念

物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

《物业服务收费管理办法 》——国家发展改革委、建设部文件 （20０３年１1月13日发布,2004年1月１日实施)

(二）物业服务费的管理

1、价格主管部门会同建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

2、县级以上地方价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

（三)制定物业服务费的原则 １、合理性原则 ２、公开性原则

物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

3、费用与服务水平相适应原则。 ——”质价相称” (四）物业服务费的定价形式

1、指导价

价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准在物业服务合同中约定。

２、市场调节价

业主与物业管理企业通过谈判,在物业服务合同中约定的价格。

说明：根据《物业服务收费管理办法 》，从2０04年1月１日起,物业管理取消定价。

（五）物业服务费的计费方式 1、包干制 (1)含义

业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，在补偿物业服务成本后，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。

(2)包干制物业服务费用的构成 ①物业服务成本——具体内容附后; ②法定税费;

营业税；城市建设维护税；教育费附加。两税一费合计为经营总收入的５.5％。 ③物业管理企业的润。 （3)包干制的特点 ①费用总额和费用率固定

在物业服务合同中约定的期限内,费用总额和费用率是固定的，不论业主或物业管理公司，都不得随意变更服务费收费标准。

②对物业管理企业的激励性弱

有人认为，采取包干制收费方式,物业管理企业的服务项目越多、服务质量越好，盈利就越少。

③物业管理企业财务收支的透明度低

《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(1９96年３月1日)规定:”物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布匆业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。”

鉴于包干制的特点,有人提议在物业管理中,应该推广使用酬金制方式。 2、酬金制(佣金制) (1)含义

在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

一般来说，以物业主营年度收入(管理费、租金、房屋空置费等）的5－２５%作为管理酬金,具体数字要在投标书或委托合同中注明。

（2)酬金制物业服务费用的构成 ①物业服务支出——具体内容附后

②物业管理企业的酬金(包括物业管理企业利润和税金) 具体数字要在投标书或委托合同中注明。 (3)特点 ①所有权归业主

预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

②透明度高、业主监督性强

《物业管理条 例》规定:”物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”

“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”

“物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

在国际上,酬金制是普遍采用的物业服务费计费方式。 3、物业服务成本（物业服务支出）的内容

(１)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

包括：供配电系统维护费;道路系统维护费;道路系统维护费;给水系统维护费；排水系统维护费;监控系统维护费；消防系统维护费；照明系统维护费；避雷接地系统维护费；油漆粉饰服务费;建筑小品养护服务费。

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

包括垃圾清运费;公共部位清洁费;公共设施清洁费;袋装垃圾收集费；卫生消杀费。 （４）物业管理区域绿化养护费用;

包括:乔、灌木养护费；草坪养护费;花坛养护费；水面养护服务费;绿化用水费。 (5)物业管理区域秩序维护费用;

包括出入口值班费;出入口车辆管理费;小区巡视费；小区监控费;停车场管理费。

(6)办公费用；

包括办公用品费用；交通费；宣传广告费；公共交际费;节假日美化费；社区活动费；培训费;通讯费;业主委员会经费;杂项支出费。

（7）物业管理企业固定资产折旧；

(８)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; （9)经业主同意的其它费用。

说明：关于物业服务费具体问题的处理

1、物业服务费的计收时间

物业管理公司收取物业服务费一般从业主办理入住手续后,开始计取物业管理费，但开发商与业主对物业服务费计取另有约定的除外。例如，有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费,就属于这种情况。

2、开发商的空置房是否应交纳物业服务费？

根据《物业管理条 例》规定,开发商的空置房应全额交纳物业服务费。 ３、物业管理公司代收水、电、煤气等费用,是否可以自行加价？

根据《物业管理条 例》规定,自来水公司,供电局、煤气公司等应该向最终用户收取费用。水、电、气是由定价，不能随意加价。物业管理公司代收水、电、煤气等费用,不能自行加价。

4、物业服务费的计费面积以什么为准？

(１）对于取得房产证的房屋，物业服务费的计费面积以房产证上标明的建筑面积(套内建筑面积和公用分摊面积）为准。

（2）对于没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

５、公共区域的照明费用如何负担？

公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等区域的照明，这部分能源费用应按单元门进行分摊费用。

6、低层住户是否应承担电梯费用？

电梯是楼内全部产权人的共用财产,因此电梯运行维护费用应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门,必须保证规定的电梯运行时间，即6：00－２4:00不间断运行,24:00－６：０0应有人值班,而且必须保证层层停梯。 二、物业管理费用收缴

(一）收缴物业管理费的时间

物业管理公司一般从购房人验收房屋、签字认可后收取物业管理费，也可以在住户办理入住手续时开始收取。

(二）物业管理费追讨——３种方法 １、一般性追讨——按照程序进行追讨 （1)下达催款通知书 （２)电话与业主沟通 (3）下达最后通知书 （４)通过诉讼程序追讨

案例：按法律程序裁决物业管理费纠纷需注意诉讼时效

A公司系某大厦业主,在其自有物业内办公,每月定期向物业公司交管理费。１9９8年4月至19９9年６月,A公司以经营状况不好为由，一直拖欠物业公司管理费。2000年１2月4日，A公司给物业公司拟定一份《还款计划书》，承诺在２00１年２月还清拖欠的全部物业管理费。2０01年４月16日,物业公司给A公司发了催缴拖欠款函，Ａ

公司予以签收。在多次催讨无果的情况下，物业公司于2001年６月向提起诉讼，要求A公司支付欠款。

分析:根据我国民法,自然人、法人及其他组织享有各项民事权利,如果这些民事权利受到侵犯,权利人就依法取得要求保护其民事权利的请求权,并在法定期间内加以行使,逾期将丧失该权利。这一法定期间就是民法规定的诉讼时效。诉讼时效指的是权利人于一定期间不行使请求人民保护其民事权利的权利就丧失该权利(胜诉权)。本案是一般的债权债务纠纷，物业公司向A公司主张请求权的诉讼时效期间为2年,物业管理公司必须在这2年内行使请求保护其对A公司债权的请求权。

在这个案例中，2０01年6月物业公司向提起诉讼，主张A公司支付１998年4月—19９９年６月管理费的请求权因Ａ公司拟定《还款计划书》,对还清拖欠的全部物业管理费做出承诺,诉讼时效中断，应该从20０0年12月4日重新起算,所以并没有超过诉讼时效，应依法支持其诉讼请求。

(二）针对性追讨

1、对于欠费大户，要亲自登门(必要时物业管理企业总经理要亲自上门)进行劝导和解释,争取用户的理解和支持;

2、对于一些钉子户,则应严格按照法律执行; 3、对于确实有困难的业主,可以考虑适当予以优惠。 （三)区别性追讨

１、业主(使用人)由于工作或其他原因而耽误了交款，物业管理公司财务部门应提醒。

2、对少数拒绝缴费的业主,物业管理企业应根据管理制度以及相应的法律程序来解决。

物业管理费用的追讨是一门艺术,收费员一定要有较高的文化素质和社交能力,要主动和业主交朋友，及时协助解决他们的投诉和困难，取得他们的信任和理解。

第二节 专项维修资金（物业维修基金）

一、物业维修基金的概念和作用

（一)物业维修基金的概念

专项用于房屋共用部位和公用设施设备更新和大修理的专项资金。

房屋共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用己分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（二)物业维修基金的管理。

1、财政、房产管理部门负责指导、监督、检查维修基金和资金的管理与使用。 ２、城市区房产管理局具体负责辖区内物业维修基金的归集和使用审批。 3、市住房资金管理中心具体负责维修基金和资金的存储核算及保值增值。

４、市财政局、市房产管理局共同确定承办维修基金和资金金融业务的银行。由市住房资金管理中心对承办银行办理委托手续。

5、承办银行按照市住房资金管理如何与其签定的委托协议在住房资金管理中心基金和资金银行帐户（总户）下为单位和业户提供维修基金和资金的开户、支取、计息及结算等金融配套服务。

（三）物业维修基金的来源

１、商品住房在销售时，购房人与售房单位应鉴定有关维修基金缴交约定，由购房人按购房款３%的比例缴交,由售房单位代为收取;已办理商品住房产权过户登记手续，没有缴交维修基金的,产权人应按购房款3％的比例补交,由小区业主委员会委托物业管理单位代收,尚未成立业主委员会的,由商品住宅销售单位或其委托的物业管理单位代收，代收单位代收的购房人一次性缴交的维修基金应于办理房屋权属证书前，足额存入代收单位在承办银行开设的专户,待业主委员会成立后办理移交手续；购买与住宅结构一体的非住宅用房，购房人按前两项规定缴交维修基金或维修资金。

2、按房改购买的公有住房,多层住宅楼按售房款20％的比例、高层住宅楼按售房款30%的比例,从售房单位收取的房价款中提取维修基金。