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房地产评估方法

来源：钮旅网

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 第六章市场法及其运用

第一节市场法概述

[本节重点] 市场法适用的对象和条件。 [本节难点] 市场法的理论依据

一、市场法的含义

市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

可比房地产——是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。

市场法的本质是以实际成交价格为导向求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值称之为比准价格。

由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取评估对象的价值，按理说，它是一种最直接，最有说服力的评估方法，其结果最容易被人们理解、认可和接受。

二、市场法的理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系、对交易对象货市场行情缺乏了解等，导致成交价格偏离正常的市场价格。但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值。这一点是基于“大数法则”。

“大数法则”是随机现象中的基本规律，人们在长期的实践中发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种原因，每次测的结果虽然不尽相同，但是大量重复测量的结果的平均值却几乎接近于一个确定的数。

三、市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象

（适用的估价对象：具有交易性的房地产。（同类型数量较多且经常发生交易的房地产）如写字楼、标准厂房、普通商品住宅等。）

适用的估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。例如①住宅；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。

下列房地产难以采用市场法估价①数量很少的房地产；特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑；②很少发生交易的房地产；学校、医院、行政办公楼；③可比性很差的房地产。在建工程；

（二）市场法估价需要具备的条件

（适用条件：在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。）市场法估价需要具备的条件：在估价时点近期有较多的类似房地产的交易。

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----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 值得指出的是：在估价对象所在地实际上存在较多的类似房地产的交易，而由于评估机构和评估师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法评估。

运用市场法估价，需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同；③可比实例房地产与估价对象房地产不同。

上述这些对类似房地产成交价格进行的修正与调整，简称交易情况修正、市场状况修正（交易时间修正），房地产状况调整。在进行这些修正和调整的时候，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。

应该说，许多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要依靠评估师以自己的经验和知识予以判断。

需要说明：市场法求得的价值有时也不真实合理，因为在房地产市场参与者群体非理性的情况下，就会高估或低估其价值。

（三）市场法的其他用途

市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新构建价格，房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值，开发经营期等的求取。

四、市场法的操作步骤 ① 搜集交易实例 ② 选取可比实例

③ 对可比实例成交价格进行处理。 ④ 求取比准价格。

第二节搜集交易实例

[本节重点] 搜集交易实例的途径。 [本节难点] 搜集内容的完整性。

一、搜集大量交易实例的必要性

运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。

平时注意积累交易实例。二、搜集交易实例的途径

① 查阅有关部门的房地产交易资料。

② 向房地产交易当事人、四邻、房地产经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。

③ 与房地产出售者洽谈，获得房地产的要价等资料。

④ 查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

⑤ 参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ⑥ 同行之间相互提供。三、搜集内容的完整性和真实性 1．交易实例房地产状况 2．交易双方 3．成交日期 4．成交价格 5．付款方式

6．交易情况，如交易目的、交易方式（协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易方式。

四、建立交易实例库机构与人员

第三节选取可比实例

[本节重点] 可比实例的质量要求。 [本节难点] 可比实例的质量要求。

一、选取可比实例的必要性

可比实例——--符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例。二、选取可比实例的要求（一）选取可比实例的数量要求

一般应选取3个以上、10个以下可比实例。

从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进行了适当的处理，通常一个可比实例的成交价格就可以得出评估对象的价值。但在实际评估中，因信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小评估的误差，要求选取的可比实例越多越好，但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大。所以 3-10（含3 、10）（益精不宜多）

（二）选取可比实例的质量要求（可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，应特别慎重。）

可比实例应符合的要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。

1. 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产。

类似房地产——是指与估价对象处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。

（1）可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围。

具体说就是可比实例与评估对象处在同一地区或同一供求范围内的类似地区。

如北京市，如果评估对象为王府井地区的一个商场，则选取的实例也应为王府井地区，如果当地可供选择的实例不多，则东单西单这类邻近地区的交易对象也可以。

（2）可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 这里的用途主要为大类用途相同，如果作为小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。

（3）可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

如，评估对象为土地，则选取的可比实例的土地面积应与评估对象大体相当；（4）可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。

大类结构相同。大类结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。（5）可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。

档次是按照一定标准分成的不同等级。例如宾馆划分为五星、三星；写字楼划分的甲级、乙级；这里的档次相当主要指在设施设备( 电梯、空调、智能化等)、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度相当。（6）可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。如国有和集体出让和划拨等就不同。 2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类。其中根据交易方式，又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。

3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。 4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。（三）选取可比实例应注意的其它问题

第四节建立比较基准

[本节重点] 统一面积内涵。 [本节难点] 统一面积内涵。

一、统一房地产范围

针对某些估价对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取：“主干“相同的房地产的交易实例作为可比实例。

所谓范围不同，是指“有“与”无“的差别，而不是范围相同下的不同。范围相同下的不同，是指大家都有，仅是彼此之间有好与坏或者优与劣，新与旧等的差别。因此，统一房地产范围即是进行有无对比，并消除由此而引起的价格差异。

房地产范围不同的情况在实际评估中主要由以下几种： 1、带有债权债务的房地产。

例如，评估对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权、有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费、房产税的费用。

2、含有非房地产成分。例如，评估对象为纯粹的房地产，选取的实例有附赠家具，家用电器等等。 3、房地产实物范围不同。如评估对象为土地，交易实例是含有类似土地的房地产交易实例；又如，评估对象是一套封阳台的住房，交易对象是未封阳台，评估对象带车位。。

以上三种情况的处理方式;

1、统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并用下列公式进行换算：

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 房地产价格=带有债权债务的房地产价格—债权＋债务

如果评估对象是带有债权债务的，在市场法最后步骤求出不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可以得到评估对象的价值。

2、统一房地产范围一般是统一到纯粹的房地产范围，并用下列公式进行换算：

房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价格

3、统一房地产的范围一般是统一到评估对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应的对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。

二、统一付款方式

房地产由于价值比较大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限类不同，导致实际价格也会有所不同。

估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。

【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。

【解】

30×20%＋{30×（1－20%）}÷（1＋0.5%）=29.29万元注意：如果已知的不是月利率，而是：

1、年利率，则算式中的（1＋0.5%）就变为（1＋0.5%）； 2、半年利率，则算式中的（1＋0.5%）就变为（1＋0.5%）；二、统一价格单位（一）统一价格表示单位一般采用单价。

在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。

例如：房地及建筑物通常为单位建筑面积或套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可谓单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。

根据评估对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，例如，仓库通常是以单位体积为比较单位，停车场以车位，旅馆以床位和客房，影剧院以座位，医院以床位，保龄球馆以球道为比较单位。

需要说明的是：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的调整和修正，因为这样处理，对可比实例成交价格的修正、调整更容易更准确。

例如：评估对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查了解得知，将评估对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。则适宜将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万，调整为19.5万元，然后再将此总价转化为单价进行其他方面的修正调整。

（二）统一币种和货币单位

0.5

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 在通常情况下，采用成交日期时的汇率。

但如果先按照原币种的价格进行市场状况调查，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用评估时点时的汇率进行换算。

汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出买入中间价。（三）统一面积内涵和单位

在现实的交易中，计价通常：建筑面积；套内建筑面积；使用面积换算公式：

建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积÷建筑面积建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷，亩），中国地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国和日本、韩国一般采用坪。

1公顷=10000平方米=15亩 1亩=666.67平方米

1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米

【例】：搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。

【解】：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位，具体处理方式如下：（1）统一付款方式。

如果以在成交日期一次性付清为基础，假设当时人民币的年利率为8% 则甲总价=16+32÷（1+8%）+32÷（1+8%）=76.42万元人民币乙总价=15万美元（2）统一价格单位

①统一价格表示单位。统一采用单价

甲单价=7200÷200=3821.00(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=150000÷2500=60.00（美元/平方英尺使用面积） ②同一币种和货币单位。

如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则：甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)

0.5

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 乙单价=60.00×7.7395=4.37（元人民币/平方英尺使用面积） ③同一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例的房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)

乙单价=4.37×0.75=348.28(元人民币/平方英尺建筑面积) ④统一面积单位。

如果以平方米为基准，由于1平方英尺==0.09290304平方米甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)

乙单价=348.28×0.09290304=3748.85 (元人民币/平方米建筑面积)

第五节交易情况修正

[本节重点] 交易情况修正的方法。

[本节难点] 造成成交价格偏离正常市场价格的因素。

一、交易情况修正的含义

修正

可比实例的价格（正常、非正常）——————估价对象的价格（客观合理）交易情况修正交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法采用百分率法进行交易情况修正的一般公式：

可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式

可比实例成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格在百分率中，交易情况修正系数应以正常的市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%,则有：可比实例正常市场价格价格×（1±S%）=可比实例成交价格因此有：

可比实例成交价格×【1/（1±S%）】=可比实例正常市场价格或者

可比实例成交价格×【100/（100±S）】=可比实例正常市场价格

通过上式可知，交易情况修正系数是【1/（1±S%）】或者【100/（100±S）】而不是±S%和（1±S%）

在交易情况修正中之所以要以市场价格为基准，是因为采用市场法估价时要选取多个可比实例，这样，如果以正常市场价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的成交价格为基准则会出现多个比较基准。【例如】

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 以正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比正常市场价格高10%，即可比实例成交价格=可比实例正常市场价格×（1+10%）假设可比实例正常市场价格=1500元/㎡，则有：可比实例成交价格=1500×（1+10%）=1650元/㎡

如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例成交价格比正常市场价格低10%，即可比实例成交价格=可比实例正常市场价格×（1-10%）假设可比实例正常市场价格=1500元/㎡，则有：可比实例成交价格=1500×（1-10%）=1485元/㎡

进行交易情况修正不仅需要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还需要了解测定这些特殊因素是成交价格偏离市场价格的程度。

但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要是房地产估价师以其扎实的理论知识、丰富的评估实践经验以及对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出判断。不过，房地产估价师平常就应当搜集整理交易实例，对其成交价格进行比较、分析，在积累丰富经验的基础上，把握适当的修正系数或修正金额。

其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查了解清楚实际情况，然后按照有关公式进行计算即可。对于交易税负非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及和地方的有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式为：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实得价格买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费如果买卖双方应该交纳的税费是正常成交价格的一定比率，即应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比例应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比例正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方应付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）

【例】某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。卖方实得金额=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费 =2500-2500×7%=2325元/㎡

买方实付金额=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5%=2625元/㎡

【例】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/㎡，买卖中所涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产正常成交价格

正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

=2325/(1-7%)

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----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- =2500元/㎡

【例】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/㎡，买卖中所涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产正常成交价格

正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）

=2625/(1+5%) =2500元/㎡

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素

要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格。

首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：

① 强迫出售或强迫购买的交易。强迫出售的价格低，强迫购买的高。 ② 利害关系人之间的交易。

如，亲朋好友、母子公司、公司与其员工之间的房地产交易。一般是低价。

但也有特殊动机，成交价格高于正常价格的，例如实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。

③ 急于出售或急于购买的交易。如，欠债到期

④ 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。买方不了解行情，容易导致成交价格高

⑤ 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情、、特别是对买方或卖方有特殊意义或价值。

⑥ 特殊交易方式。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。

⑦ 交易税费非正常负担的交易。 ⑧ 相邻房地产的合并交易。

房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或者面积、规模过小的房地产、价值通常较低，但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则效用通常会增加，会产生附加价值或者“合并价值”

因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售者也会索要高价。

如相邻两不规则土地面积较小，市场价格各为30万元，合并后价格可能为100万元，合并产生40万元的增值。在这种情况下，一方可能出价50万。

⑨ 受债权债务关系影响的交易。三、交易情况修正的方法

有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 交易情况修正的方法：

1.百分率法可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 2.差额法可比实例成交价格±交易情况修正数额=可比实例正常市场价格

在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%（当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为-S%），则有

可比实例成交价格×1/（1±S%）=可比实例正常市场价格可比实例成交价格×

1=可比实例正常市场价格

1S%或者可比实例成交价格×100/（100±S）=可比实例正常市场价格上式中，1/（1±S%）或100/（100±S）是交易情况修正系数。不是±S%或者（1±S%）

注：在交易情况修正中之所以要以正常市场价格为基准，是因为采用市场法评估时要求选取多个可比实例，这样，如果以正常市场价格为基准，则会出现多个比较基准。只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。

对于交易税费非正常负担的修正：

正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

例：某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

第六节市场状况调整

[本节重点] 交易日期调整的方法。 [本节难点] 交易日期调整的方法。

一、交易日期调整的含义

调整

可比实例在其成交日期时的价格——————在估价时点时的价格日期调整

可比实例成交价格是其成交日期的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的股价对象的价值应当是股价时点时的价值，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

如果估价时点是现在（通常如此），则应是在现在的房地产状况下形成的。

由于可比实例成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，例如，出台了新的措施，利率发生了改变，出现了通货膨胀或通货紧缩，消费观念有所改变，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系、货币的购买力发生了变化，以致于即使同一宗房地产，在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。

交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，故又称之为房地产市场状况调整，简称市场状况调整。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 经过市场状况调整之后，将可比实例在其成交日期是时的价格变成了在估价时点时的价格。二、交易日期调整的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有三种情况：①平稳；②上涨；③ 下跌。

当房地产市场价格为平稳时，可不进行市场状况调整（实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%）。而当房地产市场价格为上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合估价时点时的房地产市场状况。

交易日期调整主要是采用百分率法。

可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=可比实例在估价时点时的价格

其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为±T%（从成交日期到估价时点，可比实例价格上涨的，为+ T%；下跌的，为- T%），则

可比实例在成交日期时的价格×（1±T%）=可比实例在估价时点时的价格

或者可比实例在成交日期时的价格×（100±T）/100=可比实例在估价时点时的价格

上式中，（1±T%）或（100±T）/100是交易日期调整系数。

市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查，了解过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些类似房地产的价格找出该类房地产的市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调查。（一）交易日期调整的价格指数法价格指数有定基价格和环比价格指数。

在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一期作为基期的，则为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理如下表：时间 1 2 .。。 n-1 n 价格 P1 P2 . Pn-1 Pn 定基价格指数 P1/p1 P2/p1 . Pn-1/P1 Pn/P1 环比价格指数 P1/P0 P2/P1 . Pn-1/Pn-2 Pn/Pn-1 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期的价格指数 =可比实例在估价时点的价格

【例】某宗房地产在2011 年6月1日为1800元/㎡，现在需要将其调整为2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6, 74.7, 76.7, 85.0,.2, 92.5, 98.1(以2009年1月1日为100)。请计算该宗房地产2011年10月1日的价格。该宗房地产2011年10月1日的价格：

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 1800×98.1/76.7=2302.22元/㎡

采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…….×估价时点的价格指数=可比实例在估价时点的价格

【例】某宗房地产在2011年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6, 94.7, 96.7, 105.0, 109.2, 112.5,118.1(均以上个月为100)，请计算该宗房地产2011年10月1日的价格。该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下： 2000×÷100×÷100×÷100×÷100 （二）交易日期调整的价格变动率法

房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）

期数

=可比实例在估价时点的价格

可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格

【例】：为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/㎡，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期调整。 3000×（1+1.5%）×（1+2%）=3658元/㎡

【例】某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%，假设人民币与美元的市场汇率为2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。 1000×7.8450×（1+0.2%）=7971.40元/㎡

【例】某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市场汇率为2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。 1000×（1+0.3%）×7.7075=71.87元/㎡

市场状况调整的价格指数火表动率，应当首选房地产价格指数或房地产变动率。另外，还要注意房地产价格指数还要细分为全国和某地区。

第七节房地产状况调整

[本节重点] 房地产状况调整的方法。 [本节难点] 房地产状况调整的内容。

一、房地产状况调整的含义

如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整。调整

可比实例在其房地产状况下的价格————————估价对象房地产状况下的价格

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 房地产状况调整

因此，经过了房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

值得指出的是：

在进行房地产状况比较、调整之前，要弄清楚可比实例房地产状况和估价对象房地产状况是何时的状况。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产的状况。而不是他在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例房地产状况可能发生了变化。

二、房地产状况调整的内容

房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。（一）区位状况调整的内容

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

区位状况比较、调整的内容主要包括：位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格的因素。环境包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等。

配套设施是指属于可比实例、估价对象实物以外的部分，包括基础设施和公共服务设施。对于住宅来说，公共服务设施主要是指教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等公共建筑的完备程度。

（二）权益状况调整的内容

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限、城市规划条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。

（三）实物状况调整的内容

实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。

实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地质条件、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和土地平整程度等影响房地产价格的因素。对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。

三、房地产状况调整的思路和方法（一）房地产状况调整的思路

房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。

1、确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。

例如，居住房地产要注重宁静、安全、舒适；商业房地产注重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。因此，应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。

2、判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 这些因素方面的状况逐一进行比较，找出他们之间的差异程度。

以普通住宅为例，例如附近有几条公交路线，距离公交站点的距离，楼层，朝向，房屋年龄，有无电梯，一梯几户，是否封阳台，有几个卫生间，车位状况等等。

3、将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异的程度，即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。

4、根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。（二）房地产状况调整的方法 ①百分率法

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 ②差额法

可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整数额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高的，为+ R%；低的，为- R%），则

可比实例在其房地产状况下的价格×1/（1±R%） =可比实例在估价对象房地产状况下的价格

或者可比实例在其房地产状况下的价格×100/（100±R）

=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

上式中，1/（1±R%）或100/（100±R）是房地产状况调整系数。 1.直接比较修正

①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，例如分为十种因素。 ②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。

③以估价对象房地产状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则分数就低于100分。

④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。 ⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。房地产状况直接比较表房地产状况因素1 因素2 因素n 综合权重 f f2 fn 1 估价对象 100 100 100 100 可比实例A 可比实例B 可比实例C 采用直接比较进行房地产状况调整的表达式：

可比实例在自身状况下的价格×100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 2.间接比较修正房地产状况间接比较表房地产状况权重因素1 因素2 因素n 综合 f f2 fn 1 标准状况 100 100 100 100 估价对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 间接比较调整与直接比较相类似，所不同的是不以估价对象房地产状况为基准，而是设想一种标准的房地产，以此标准的房地产状况为基准（100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与他逐个因素进行比较、评分。

采用间接比较进行房地产状况调整的表达式：

可比实例在自身状况下的价格×100/（）×（）/100 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格其中100/（）是标准化修正（）/100是房地产状况调整实际上这个调整分为两步

第一步是将可比实例在自身状况下的价格，调整为在标准房地产状况下的价格。第二步是将可比实例在标准化状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格

在房地产状况调整中，可以根据每种因素的具体情况而分别予以调整，例如，土地使用年期、容积率调整、建筑物年龄调整、楼层调整、朝向调整等等。

以楼层调整为例：

假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢20世纪十年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼4层。为评估该套住宅的价值，选取了了甲乙丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼5层，成交价格为2900元/㎡；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格3100元/㎡；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格2700元/㎡.并假设通过对估价对象所在地区同类5层、6层住宅楼中的住宅交易价格进行大量调查即统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格系数如下表，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。

5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数楼层 1 2 3 4 5 6 5层住宅楼（%） 100 105 110 105 90 6层住宅楼（%） 100 105 110 105 100 85 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 甲住宅楼=2900×（105% ）/100%=3045 乙住宅楼=3100

四、房地产状况调整应注意的问题

（一）可比实例房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

（二）不同性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整的内容及权重应有所不同。

第八节求取比准价格

[本节重点] 百分率法。 [本节难点] 百分率法。

一、求取某个与某个可比实例对应的比准价格的方法（一）百分率法估价对象价格

=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

（二）差额法估价对象价格

=可比实例成交价格±交易情况修正数额±交易日期调整数额±房地产状况调整数额

百分率法直接比较修正公式：百分率法间接比较修正公式：

二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法（一）平均数（二）中位数（三）众数（四）其他方法例：

市场法运用举例

第七章成本法及其应用

第一节成本法概述

[本节重点] 成本法适用的对象和条件。 [本节难点] 成本法的理论依据。

一、成本法的含义

成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

重新购建价格——是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 折旧——是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价格的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本被称为积算法。由此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还有费用、支出、代价等相关概念。因此，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内含。

成本法的优点：是其求得的房地产价值能让人们看得见-----人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，那些被遗漏了，那些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”。

二、成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用而决定。具体又可分为从卖方和买方的角度看。

从卖方角度看：房地产价格是基于其过去“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除非它的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到它的市场价格降下来。

从买方的角度看：房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得的利润，如果高于，则还不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。例如，当房地产为土地和建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现实价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中建筑物是旧的或在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身还有一些不利因素，则买方在确定其原意支付的最高价格时通常还会考虑建筑物折旧。

由此可见，一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得的利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包括开发建设的必要支出及应得的利润）。因此，房地产估价师可以据此来求取估价对象的价值。

成本法虽然在本质和理论上与市场法不同，但也有相似之处。在成本法中，折旧可以看作为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否减去折旧，而是看“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，就属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本，则就属于成本法。

例如，一台旧机器，如果该旧机器的市场价值是通过市场上相同的新机器的市场价格减去折旧来求取，则表面看来是成本法，实质是市场法，这里的折旧实际上是实物状况的调整。如果是通过重新生产相同的新机器的成本（包括原料费、加工费、税金、利润）等减去折旧，则才是真正的成本法。

注：估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 三、成本法适用的对象和条件（一）适用的对象

1.新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产。 2.既无收益又很少发生交易的房地产估价。 3.单纯的建筑物。

4.房地产保险及其他损害赔偿中。

因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的毁损通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部毁损的，有时候也需要采取重新建造的方法来解决。

另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。

成本法一般适用于评估那些可开发建设的整体房地产的价值。采用成本法评估局部房地产价值时，例如评估某一幢住宅楼中，某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼平均每单位面积的价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才得到该套住宅的价值。

成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有一定的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产重新购建价格和折旧。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法已经毫无意义。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后残余价值来估价。对于整个房地产，一般是根据假设开发法完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。

因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者是比较新的的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

（二）适用条件

运用成本法估价要注意的是：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要效用的增大有所作用才能构成价格。

因为，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格=成本加利润是在长时期内平均来看的。并且需要具备一下两个条件：第一是自由竞争；第二，该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：

首先假设价格正好等于成本加利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素导致了供大于求，则在供求规律和利润激励等的作用下会出现以下循环：房地产供大于求→房地产价格下降→房地产开发利润降低→房地产开发投资减少→房地产开发量缩减→房地产供给量减少→房地产价格上涨→房地产开发利润上升→房地产开发投资增加→房地产开发量增加→房地产供给增加→房地产价格下降。。。。

显而易见，如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加利润也是偶然的，价格仅仅是围绕成本加平均利润而上下波动，趋向于成本加平均利润。当求大于供，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；当供大于求的时候，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。

房地产的开发建设成本高，并不一定意味着房地产的价格就该高；开发建设成本低，也不一定说明房地产的价格就该低。当求大于供时，房地产的价格可能大大高于其开发建设成本；当供大于求时，房地产的价格可能大大低于其开发建设成本。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 尽管有上述原理，但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下两个方面：①要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的一般花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。②要结合市场供求分析等来确定评估价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。经济折旧就是出于这方面的考虑。

成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价。四、成本法的操作步骤

1.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； 2.测算重新购建价格； 3.测算折旧； 4.求取积算价格。

第二节房地产价格构成

[本节重点] 开发成本。 [本节难点] 土地取得成本。

运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。在现实中，特别是目前在土地取得、房地产开发建设，房地产税费等制度、、规则尚不完善、不明晰、不统一、时常发生变化的情况下，房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同用途、不同类型的房地产，其价格构成是不同的。

房地产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而不同。

但在实际运用成本法估价时，不论估价对象所在地的房地产价格构成多么的复杂，首先最为关键的是评估机构和评估师要深入调查、了解当地从取得土地一直到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需做的各项工作————一般要经历获取土地、前期工作（包括规划设计）、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段，在该全过程中的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或者收取缴纳的标准、时间和依据，以及合理的开发利润，整理出相应的清单，逐项计算。

一、土地取得成本

土地取得成本——是指取得房地产开发用地所必须的费用、税金等。土地取得成本的构成可分为3种：（一）市场购置下的土地取得成本

在完善、成熟的土地市场，土地取得成本一般是由购买土地的价款、应当由买方（在此为房地产开发商）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。

目前主要是购买招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设用地使用权。

这种情况下的土地取得成本主要由下列两项组成：

1.建设用地使用权购买价格。一般采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。 2.买房应当缴纳的税费。简称取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。

【例】某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 要找受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：楼面地价＝土地价格÷规划建筑面积规划建筑面积＝土地面积×容积率

则土地的取得成本=800×5000×2×（1+3%）=824万元（二）征收集体土地下的土地取得成本

1.征地补偿安置费用（也称：征地补偿费用），一般由以下4项费用组成：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。这些费用一般是依照有关规定的标准或者采用市场法求取。

2.相关税费，一般包括以下费用和税金：①征地管理费；②耕地占用税；③耕地开垦费；④新菜地开发建设基金；⑤规定的其他有关费用。这些税费一般是依照有关规定的标准求取。

3.出让金等费用，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

1.房屋拆迁补偿安置费用。一般由以下5项费用组成①被征收房屋的房地产市场价格；②被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额；③搬迁补助费；④安置补助费；⑤征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。这些一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。

2.相关费用，一般包括：①房屋拆迁管理费；②房屋拆迁服务费；③房屋征收估价费；④房屋拆除和渣土清运费；⑤规定的其他有关费用；。这些一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。

3.出让金等费用，一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。二、开发成本

开发成本——是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施、房屋建设所必须的直接费用、税金等。

开发成本主要包括： 1.勘察设计和前期工程费。

例如：市场调研，可行性研究，项目策划，工程勘察，环境影响评价、规划及建筑设计，建设工程招投标，施工的通水通电通路场地平整等等费用。

要注意上述费用与土地取得费的衔接，不能重复计算。 2.建筑安装工程费。

包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

3.基础设施建设费。包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。

4.公共配套设施建设费。

包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。 5.其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

6.开发期间税费，包括有关税收和地方或其他有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。要注意上述费用中可以划分为土地开发成本和建筑物建设成本。三、管理费用

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 管理费用——是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用。

包括房地产开发人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本和土地开发成本之和的一定比例，例如，5%。四、销售费用

销售费用——是指销售开发完成后的房地产所必需的费用。

包括广告费、销售资料制作费、样板房或者样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或者样板间建设费、售楼处建设费一般在销售前发生。销售代理费发生在同时。

销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，例如为开发完成后房地产价值的4%。五、投资利息

这里所说的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

计算投资利息要注意把握以下五个方面： 1、应计息项目。

应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。 2、计息周期。

可以是年、半年、季、月等，通常用年。 3、计息期。

计算投资利息的一项基础工作是要估算建设期。

在成本法中，建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，并由于一般是假设估价对象在估价时点时开发完成，所以，建设期的终点一般是估价时点。但估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成。

例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月，虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在估价时点时建成，这就相当于在24个月前就开始取得土地。

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开发用地之日起至动工（开工）开发之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日的时间。

另外，需要指出的是，建设期一般能较准确的估算。但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使建设期延长。例如，土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖中发现重要文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、建筑设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使建设期延长。由于建设期延长，房地产开发商一方面要承担更多投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估算建设期时一般不予考虑。

估算建设期可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取。有了建设期之后，便可以估计土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及发生的金额。土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照他们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，例如，24个月、8个季度、4个半年度、2年等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。

另外，需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生。

4、计息方式。

计息方式有单利和复利两种。

单利是指每期均按原始本金计算利息，而本金所产生的的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。

复利的本利和计算公式为 F=P(1+i)

复利的总利息计算公式 I= P[(1+i)-1]

不难看出，在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息周期数大于1）单利计息的利息少、复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应该低一些。

假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末单利计息与复利计息的本利和相等，即： P（1+i1×n）=P(1+i2)

可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下： i1=[(1+i2)-1]/n 或者 i2=(1+i1×n)-1

由于通常情况下单利存款（定期）在存款其不能随意提取，流动性相对较差，因此，实际上的单利利率还应该比上述计算出的单利利率高一些。

弄清楚了单利和复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际上计算的方便。

5．利率。

利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率由单利利率和复利利率，存款利率和贷款利率，名义利率和实际利率等等。在单利利率和复利利率之间选取不同的利率，应采取相对应的计息方式，反过来，采取不同的计息方式，应选取相对应的利率不能混淆。

六、销售税费

销售税费——是指销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）缴纳的税费。包括：①“两税一费” 包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；

②卖方负担的交易手续费等。（印花税）。

销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费

1/n

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。

值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费，因为评估价值是建立在买卖双方

各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。

为了便于实际评估中正常开发利润率的调查、估计，销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值

税、企业所得税。因为土地是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而缴纳的土地会有所不同；企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，不同的项目盈利是不同的，从而不同企业应缴纳的所得税会有所不同。

七、开发利润

开发利润是指房地产开放商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入减去各项成本、费用、税金后的余额。而在成本法中，售价是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的，因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。

在估计开发利润中应注意以下几点： 1．

为了与销售税费中不包括土地、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地、企业所得税前的，简称税前利润。

2．

开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商期望获得的利润。

3．

开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。

开发利润的计算基数和相应的利润率主要由以下四种：

（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率。直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

（2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率称为投资利润率投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)

（3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率称为成本利润率成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)

（4）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，相应的利润

率称为销售利润率

销售利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润) =开发利润/开发完成后的房地产的价值在销售利润率的情况下，因为：开发利润=房地产价值×销售利润率

=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润) ×销售利润率

由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清楚利润率的内涵，注意利润率与计算基数的相互匹配，即选取不同的利润率，应采用相应的计算基数。

4.利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 第三节成本法的基本公式

[本节重点] 成本法最基本的公式。 [本节难点] 成本法最基本的公式。

一、成本法最基本的公式

房地产价格=重新购建价格-折旧

上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧有房地产。二、适用于新开发

的房地产的基本公式

新开发的房地产可以分为新开发的房地、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。（一）适用于新开发的房地的基本公式

新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润具体是根据房地产价格构成，先测算各个构成部分的金额，然后将其累加。（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润（三）适用于新开发的土地的基本公式

新开发土地包括：①征收农地。“三通一平”。②城市房屋拆迁。基础设施改造和平整场地。

新开发土地价值=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+ 投资利息+销售税费+开发利润新开发的房地产采用成本法估价时虽然一般不存在物质折旧，但也应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境和景观的好坏以及该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、外部折旧以及可能的增值要素，予以适当的减价或者增价调整。

例如，运用成本法评估某个在建工程的市场价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，或者不管谁来开发建设都需要这么多支出，但在房地产市场不景气时应当予以减价调整。

在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况，对上述基本公式进行具体化，然后进行价值测算。

例如，上述适用于新开发的土地的基本公式，在具体情况下还有具体的形式。其中成片开发完成后的某宗熟地，例如新开发区中某宗土地的估价公式如下：

新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调整系数

上式中

开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积÷开发区用地总面积×100% 实际测算时通常分为以下3个步骤： ①计算开发区全部土地的平均价格。

②计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。 ③计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价处理。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 新开发土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益还没有。【例】：分宗估价

某成片荒地面积2K㎡,取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。解：

求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价

=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+ 可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：

该荒地开发完成后可转让熟地的总价

=（取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）÷（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）

该荒地开发完成后可转让熟地的单价

=（取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）÷【（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地总面积】

=（取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）÷【（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）×该荒地总面积×可转让土地面积的比率】

=【1.2亿×（1+8%）+2.5亿×（1+8%）】÷{【1-（2%+5.5%+10%）】×2K×60% =436元/㎡

三、适用于旧的房地产的基本公式（一）适用于旧的房地产的基本公式旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

或者：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧（二）适用于旧的建筑物的基本公式

旧的建筑物价值=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧

1.5

第四节重新购建价格的求取

[本节重点] 重新购建价格的概念。 [本节难点] 重置价格和重建价格。

一、重新购建价格的概念

重新购建价格（又称重新购建成本）——是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出（例

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 如购置价款、税费），或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可以简单地理解为重新购买，重新开发建设也可以简单的理解为重新生产。

注意以下三点：

1.重新购建价格是估价时点时的价格。 2.重新购建价格是客观的价格。

3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折价，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其重新购建价格时，不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其剩余30年的土地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通状况比其10年前有了很大改善，求取该土地的重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。

二、重新购建价格的求取思路（一）房地重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格有两大路径：

1.房地一体求取房地重新购建价格。也就是不将该房地产分为土地和建筑物两个相对的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，一般采用成本法来求取。

2.房地分开求取房地重新购建价格。土地的重新购建价格具体化为重新取得价格（市场法或基准地价修正法）和重新开发价格（成本法）两种。建筑物的重新购建价格采用成本法求取。后一种路径适用于土地市场上能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金、利润，特别是基础设施建设费，公共配套设施费比较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。

（二）土地重新购建价格的求取思路

求取土地的重新购建价格价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采取市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。

这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采取成本法求取其重新开发成本。

因此，土地的重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应当注意，有时需要考虑土地上已有的旧的建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧的建筑物的土地价值，甚至大于有旧的建筑物的房地价值。

（三）建筑物重新购建价格的求取思路

求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除了没有该建筑物之外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得的利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用，再加上发包人的其他必要支出（如管理费、销售费用、投资利息、销售税费等等）及发包人应得的利润。

三、建筑物重新购建价格的的分类（一）重置价格（更新重置成本）

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 重置价格（又称重置成本）——是指采用估价时点时的建筑材料、建筑购配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

（二）重建价格（复原重置成本）

重建价格（又称重建成本）——是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑购配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

一般建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远，已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备、工艺和建筑标准改变等，使复制有困难的建筑物，一般只好适用重置价格，或者尽量做到“形似”

房地产估价中，一般使用重置价格。同时，重置价格通常要比重建价格低。因为，重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是替代原理的体现。由于技术进步，使得原油的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此，重置价格通常低于重建价格。

四、建筑物重新购建价格的求取方法

建筑物重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过或者其授权的部门机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

建筑物重新购建价格价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（一）单位比较法

单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米）作为比较单位，然后调查、了解在评估时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其进行适当的修正调整，再加上相应的+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，来求取评估对象建筑物重新购建价格的方法。

单位比较法究其实质是一种市场比较法。其中的修正、调整包括：

1.将实际的可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。 2.将建造日期时建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。

3.根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、设施设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。

单位比较法较为简单、实用、因此被广泛实用，但这种方法比较粗略。单位比较法分为单位面积法和单位体积法。

单位面积法是调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。（这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。

【例】某幢房屋的建筑面积为300㎡，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 1200元/㎡,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为 6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%，请计算该房屋的重新购建价格。

【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB （1）建筑安装工程费=1200元/㎡ (2)专业费用=1200×8%=96元/㎡

（3）管理费用=（1200+96）×3%=38.88元/㎡

（4）投资利息=（1200+96+38.88+0.04 VB）×【（1+6%）（5）销售税费= VB×6%

（7）开发利润=（1200+96+38.88+0.04 VB+19.59+0.0006 VB）×15%

=203.17+0.0061 VB元/㎡ VB=1743.69元/㎡

重新购建价格=1743.69×300元/㎡=52.31元/㎡

单位体积法是调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑体积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。（这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位体积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如，储油罐、地下油库）

（二）分部分项法

分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个的构件或分部分项工程，并测算每个构件部分或分部分项工程的数量，然后调查、了解评估时点的各个构件或者分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。

在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时，需要注意以下两点：

1.应结合各个构件或分部分项工程的特点是用计量单位，有的要用面积有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦）。例如，基础工程的计量单位通常为体积、，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。

2.既不要漏项也不要重复计算。

【例】估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产评估师经过实地查看、查阅有关图纸和资料，得知盖办公楼共有10层，总面积为8247㎡，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需要的有关数据如下;

1、建筑安装工程费（1）土建工程直接费 ①基础工程：99.元/㎡ ②墙体工程：80.11元/㎡ ③梁板柱工程：282.37元/㎡

④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73.65元/㎡

0.25

-1】=19.59+0.0006 VB

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ⑤楼梯混凝土工程：31.82元/㎡ ⑥零星混凝土工程：25.32元/㎡ ⑦屋面工程：20.42元/㎡ ⑧脚手架工程：25.元/㎡ ⑨室外配套工程：142.67元/㎡小计：781.44元/㎡（2）安装工程直接费

① 电梯工程：130.00元/㎡（其中：人工费9.00元/㎡） ②给排水工程：85.22元/㎡（其中：人工费12.32元/㎡） ③采暖通风工程：70.34元/㎡（其中：人工费9.83元/㎡） ④电气工程：112.65元/㎡（其中：人工费7.59元/㎡） ⑤消防工程：16.62元/㎡（其中：人工费2.58元/㎡） ⑥综合布线工程：30.45元/㎡（其中：人工费4.85元/㎡）小计：445.28元/㎡（其中：人工费46.17元/㎡）（3）装饰装修工程直接费

①门窗工程：135.00元/㎡（一次性包死承包价）

②内部装饰工程：455.50元/㎡（其中：人工费45.16元/㎡） ③外墙玻璃幕墙等工程：311.00元/㎡（一次性包死承包价）小计：901.50元/㎡（其中：人工费45.16元/㎡）

（4）土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金3.445%。

2.专业费用：建筑安装工程费的6%。

3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。 4.销售费用：售价的3%。

5.投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。 6.销售税费：售价的5.53%。 7开发利润：投资利润率为20%。

【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB,估算如下：（1）建筑安装工程费：

①土建工程费=【781.44×（1＋14.25%）】×（1＋3.445%）=923.55元/㎡ ②安装工程费=（445.28+46.17×79.08%）×（1＋3.445%）=498.39元/㎡ ③装饰装修工程费=（901.50+45.16×75.90%）×（1＋3.445%）=968.01元/㎡ ④单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.01=23.95元/㎡建筑安装工程费总额=23.95×8247=1970.99万元（2）专业费用=1970.99×6%=118.26万元

（3）管理费用=（1970.99+118.26）×3%=62.68万元

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （4）销售费用=VB×3%=0.03VB

以上（1）---（4）之和=2151.93+0.03VB （5）投资利息

=（2151.93+0.03VB）×【60%×（1＋5.76%）+40%×（1＋5.76%）－1】 =137.59+0.0019VB万元

（6）销售税费=VB×5.53%=0.0553VB

（7）开发利润=（2151.93+0.03VB）×20%=430.39+0.006VB （8）VB=2999.46万元

建筑物单价=2999.46÷0.8247=3637.03元/㎡（三）工料测量法

工料测量法是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费用标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费用标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

这个方法的优点是详细、准确。缺点是比较费时、费力，并需要其他专家的参与（如建筑师、造价工程师）的参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。

（四）指数调整法

也称为成本指数趋势法，是利用有关成本指数或变动率，酱骨架对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。

1.5

0.5

第五节建筑物折旧的求取

[本节重点] 年限法。

[本节难点] 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。

一、建筑物折旧含义和原因（一）建筑物折旧的含义

估价上的折旧与会计上的折旧。“价值损失”

建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值建筑物重新购建价格为建筑物在全新状况下的价值；建筑物市场价值为建筑物在估价时点状况下的价值。建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧。（二）建筑物折旧的原因 1.物质折旧

物质折旧（又称物质磨损、有形损耗）——是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损

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-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 失。

物质折旧可分为四个方面：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损坏；④延迟维修的损坏残存。

①自然经过的老化；

随着时间的流逝由自然力作用引起的。例如，风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄正相关。当然同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，例如，酸雨多的地区，建筑物老化快。 ②正常使用的磨损；

是由人工引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途建筑物磨损，工业用建筑物又可以分为首付是的和不受腐蚀的。 ③意外破坏的损坏；

主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击；认为方面，如失火、碰撞等，毁损修复后但也可能有内伤。 ④延迟维修的损坏残存。

主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的。 2.功能折旧

功能折旧（又称精神磨损、无形损耗）——是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

①功能缺乏——是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

②功能落后——是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，内部空间格局欠佳等。

③功能过剩——是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m，因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

3.外部折旧

外部折旧（又称：经济折旧）——是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过剩或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如变化等）。

这种折旧可以分为永久性的和暂时性的。

例如，一个高级居住区附近兴建了工厂，就属于永久性的，经济不景气带来的就属于暂时性的。【例】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型不好、没

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 有单独卫生间和有线电视，导致功能折旧6万元，由于位于城市衰落区引起的外部折价3万元。求取该套住宅的折旧总额和现值。

二、建筑物折旧的求取方法（一）年限法

1.年限法和有关年限的含义

年限法（也称：年龄—寿命法）——是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

（1）建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。

建筑物的自然寿命——是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。

建筑物的经济寿命——是指建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。

如收益性建筑物的经济寿命，具体是建筑物从竣工验收合格之日起在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。

建筑物如果经过了返修改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。（2）建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。

建筑物的实际年龄——是指建筑物自竣工日期起到估价时点止的年数。建筑物的有效年龄——是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年数。

建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整后得到：①当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；②当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；③当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护差的，其有效年龄大于年龄。

（3）建筑物的剩余寿命

建筑物的剩余寿命——是其寿命减去年龄之后的寿命。建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。

建筑物的剩余自然寿命——是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命——是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建成的建筑物未必完好，特别是可能存在建筑设计、施工质量缺陷，从而价值未必高。

2.直线法。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法。直线法——假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 计算公式：Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N

式中 Di——第i年的折旧额（又称：第i年的折旧）。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D。

C——建筑物的重新购建价格。

S——建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济

寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。

N——建筑物的经济寿命。

R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即 R=（S/C）

×100%

（C-S）——称为折旧基数。 Et——建筑物的折旧额。

Et=D×t=（C-S）×t/N=C（1-R）t/N 采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为： V=C-Et=C-（C-S）t/N=C[1-（1-R）t/N] 式中 V——建筑物的现值。

例：某建筑物的建筑物面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判断其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

3.成新折扣法 V=C×q

式中 V——建筑物的现值；

C——建筑物的重新购建价格； q——建筑物的成新率（%）。

与直线法公式进行比较。

（二）市场提取法

市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。

市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。因为适用于旧的房地的成本法公式为：

市场提取法是基于先知道旧的房地产价值,然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。因为适用于旧的房地的成本法公式为：

旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

因此知道了旧的房地价值、土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，就可以求出建筑物折旧。建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值 = 建筑物重新购建价格-（旧的房地价值-土地重新购建价格） = 建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下： 1.从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。

2.从所收集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。

3.对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整（注意不对其中的折旧状况进行调整），但不进行市场状况调整。

4.求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后的价值。

5.求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。

6.将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。

如果可比实例中的建筑物年龄与估价对象中的建筑物年龄相近，求出的各个可比实例总折旧率的范围较窄，则可以将可比实例总折旧率调整为适用于估价对象的总折旧率。

如果各个可比实例中的建筑物年龄、区位、维修养护程度等之间有较大差异，求出的各个可比实例总折旧率的范围较宽，则应当将每个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。

7.将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧。

建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率

=建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄

利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。再假设建筑物残值率为零的情况下：

建筑物经济寿命=1/年平均折旧率建筑物成新率=1-总折旧率（三）分解法

分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。

分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。

分解法认为，建筑物折旧首先可以分为物质折旧、功能折旧、和外部折旧三大组成部分。这三个部分又可以细分若干组成，然后根据各组成部分的特点采用适当的方法予以求取。

分解法求取建筑物折旧的步骤： 1.求取物质折旧。 2.求取功能折旧。 3.求取外部折旧。 4.求取建筑物折旧总额。 1.物质折旧的求取方法。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复两类。

修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，简称修复费用）小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：

修复费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值反之，是不可修复的。

（2）对于可修复项目，估算其在估价时点的修复费用作为折旧额。

（3）对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。

短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。

长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。

在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管道、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。

短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、寿命、年龄或剩余使用寿命利用年限法计算其折旧。

长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命，利用年限法计算其折旧额。

（4）把可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。【例】某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

【解】该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=30×1/5×3=18万元设备的折旧额=60×1/15×10=40万元

长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）×1/50×10=17.6万元该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6万元 2.功能折旧的求取方法。

（1）把功能折旧分成功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧三类。

（2）功能缺乏折旧的求取。把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏引起的折旧和不可修复的功能缺乏引起的折旧。

对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）②估算在估价时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。

【例】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要电梯需要120万元，而如果现在建造办公楼随同安装电梯只需要100万元，请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧，及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

该办公楼因为有电梯引起的折旧额=120-100=20万元

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980万元

如果是采用具有该功能的“建筑物重置价格”，则将建筑物重置价格减去单独增加功能费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的价值。

【例】上例应有电梯而没有电梯的办公楼，现增设电梯需要120万，类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2100-120=1980万元对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：

①利用收益损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和； ②估算随同增加功能费用；

③将未来每年损失租金的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏引起的折旧额。（3）功能落后折旧的求取。

把功能落后折旧分成可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧。

对于可修复功能落后引起的折旧，其折旧额为在估价时点该落后功能的重置价格，减去该落后功能已提折旧，加上拆除该落后功能必要费用（简称拆除落后功能费用），减去该落后功能的残值，加上单独增加先进功能的必要费用（简称单独增加先进功能费用），减去重置建造建筑物时随同增加先进功能的必要费用（简称随同增加先进功能费用）。

与可修复的功能缺乏引起的折旧额相比，可修复的功能落后引起的折旧额多了落后功能尚未折旧的价值（即落后功能的重置价格减去已提折旧。因为该部分未发挥作用就报废了），少了落后功能的净残值（即可挽回的随时，为落后功能的残值减去拆除费用），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

【例】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元（包括购买价款、运输费、安装费等），要比在建造同类办公楼时随同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。

该办公楼因电梯落后引起的折旧额 =（50-40）+（2-3）+20=29万元

该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值 =2050-29=2021万元。

对于不可修复的功能落后引起的折旧，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将单独增加先进功能费用替换为利用“收益损失资本化法”求取的功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和。

（4）功能过剩折旧的求取

功能过剩一般是不可修复的。功能过剩折旧应首先包括功能过剩造成的“无效成本”。该无效成本可以通过

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。例如，某层高过高的厂房，层高6米，正常为5米。重置价格将依据5米层高而不是6米层高来估算；而重建价格将依据6米层高来估算。

其次，无论是采用重置价格还是重建价格，功能过剩折旧还应包括功能过剩造成的超额持有成本。超额持有成本可以利用超额运营资本花法----功能过剩导致的未来每年超额运营费用现值之和来求取。

这样采用重置价格的情况下：

扣除功能过剩折旧后的价值=重置价格-超额持有成本采用重建价格的情况下：

扣除功能过剩折旧后的价值=重建价格-（无效成本+超额持有成本）

【例】某房地产重建价格为2000万元，已知在建造期间空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电非0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，请计算该房地产因空调功率过大引起的折旧及扣除空调功率过大引起的折旧后的价值。

该房地产因空调功率过大引起的折旧 =150+0.8/12%×【1-1/(1+12%)】=155.45万元

该房地产扣除空调功率过大引起的折旧后的价值=2000-155.45=1844.55万元（5）将功能缺乏折价、功能落后折旧、功能过剩折旧额相加，即为功能折旧额 3.外部折旧的求取方法

外部折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，例如，供给过剩的市场。也可能是永久性的，例如周围环境发生了不可逆的改变。

因此，求取外部折旧首先要分清是暂时还是永久，然后根据收益损失的期限不同，利用收益资本化法求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的现值之和作为外部折旧额。

三、求取建筑物折旧应注意的事项

（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学的说不是折旧，而是做减价调整；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。（二）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

求取建筑物折旧时应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地是有限期的使用权，建筑物经济寿命结束的时间可能与土地使用权年限届满的时间不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

1.建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。

假设是在出让土地上建造普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建设期2年，建筑物经济寿命为50年，那么，应按照50年（建筑物经济寿命）计算建筑物折旧。

又假设一旧办公楼。在其建成15年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，在这种情况下应按照60年计算建筑物折旧。

2. 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。

（1）对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物的折旧。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （2）对于在出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命计算建筑物折旧。

在出让合同中已约定不可续期的情况比较少见。对于在出让合同中约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

假设是一幢在出让土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建设期3年，建筑物经济寿命为60年，在这种情况下，建筑物经济寿命晚于土地使用期限的那部分寿命为23年（3+60-40），所以应该按照37年计算建筑物折旧。

又如，一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命晚于土地使用期限的那部分寿命为4年（50-6-40），因此应按照46年（50-4）计算建筑物折旧。

第六节成本法应用中涉及的有关规定

[本节重点] 商品住宅价格构成的有关规定。 [本节难点] 农地征收费用的有关规定。

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定（一）商品住宅价格构成的有关规定 1.成本 2.利润 3.税金 4.地段差价

（二）经济适用住房价格的构成的有关规定 1.开发成本 2.税金 3.利润

二、农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定（一）农地征收费用的有关规定 1.征地补偿安置费用：（1）土地补偿费（2）安置补助费

（3）地上附着物和青苗的补偿费（4）安排被征地农民的社会保障费用 2.征地管理费 3.耕地占用税 4.耕地开垦费 5.新菜地开发建设基金 6.规定的其他有关费、税。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （二）城市房屋拆迁费用的有关规定 1.房屋拆迁补偿安置费用。

（1）被拆迁房屋的房地产市场价格。

根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定。（2）被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额。（3）各种补助费、补偿费。 2.房屋拆迁估价服务费。 3.房屋拆迁服务费。 4.房屋拆迁管理费

5. 规定的其他有关费、税。三、房屋完损等级评定的有关规定

房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为5类：①完好房；②基本完好房；③一般损坏房；④严重损坏房；⑤危险房。

四、房屋折旧的有关规定

例：某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

第八章收益法

第一节收益法概述

[本节重点] 收益法适用的对象和条件。 [本节难点] 收益法的理论依据。

一、收益法的含义

收益法（又称收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象的未来收益，然后根据报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。通常把收益法测算出的价值简称收益价格。

根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

直接资本化法——是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换

为价值的方法。

其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法 *报酬资本化法（即现金流量折现法）——是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体是预测估价

对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 值的方法。

收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法。即:地价=年地租×购买年

例如，威廉配第，在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值20年的年租”。后来就有了地租资本化法，即地价=地租/利息率。二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。

收益法的基本思想：投资利息本金

由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且可以期望在未来持续获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资；投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。

于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入，具体而言

某笔资金×利率=房地产的净收益

那么，这笔资金就是该宗房地产的价格，将上述等式变换一下便得到：房地产价格=房地产净收益/利率

例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格的说还不确切。。它假设净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同下的收益法状况。

如果净收益每年不是一个固定值，例如不是始终为2万元，而是有高有低，那么就很难用一笔固定的资金（这里的40万元），和一个固定的利率（这里的5%）与它等同；如果在利率也变化的情况下，例如，有时为5%，有时为8%，那么就不能简单地把40万元说成是房地产的价格；如果再加上获取收益的期限为有限年，例如，土地是通过有偿出让方式取得的有使用期限的建设用地使用权，或者由于其他原因造成获取收益的期限为有限年。因为将一笔资金存入银行所得的利息从理论上讲未来无限年都会获得。（忽略银行破产）。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行存款理论等同起来，而不与其他可能获得更高利息的资本的利率等同？

考虑到各种情况，我们可以将普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。

资金的时间价值也称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。俗话说—多得不如现得。

为了证明资金的时间价值：你可问任何人，今天你借给我1000元，1年后我还你1000元……

有了资金的时间价值的观念之后，收益性房地产繁荣价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

三、收益法适用的对象和条件（一）收益法适用的估价对象

收益法适用的对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只有估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。比如：住宅、写字楼、旅馆、商店、仓库、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、厂房等等。

注意：估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。（二）收益法估价需要具备的条件

收益法的适用条件：是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。四、收益法的操作步骤

运用报酬资本化法估价的4个步骤：

①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：

①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。

第二节报酬资本化法的公式

[本节重点] 净收益每年不变的公式。 [本节难点] 净收益每年不变的公式的作用。

一、报酬资本化法最一般的公式报酬资本化法最一般的公式：

式中 V——房地产在估价时点的收益价格；

n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限；

A1，A2，…，An——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益； Y1，Y2，…，Yn——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率。

说明：

1.上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析。 2.在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Y1=Y2=…=Yn=Y，则上述公式可简化为：

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- VAnA1A21Y(1Y)2(1Y)nni1Ai(1Y)i3.当上述公式中的Ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例。

4.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。在实际估价中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对报酬资本化法公式做相应的调整。例如，净收益发生在年初为A初，对该净收益做相应的调整是将其转换为发生在年末，公式为：A末= A初（1+Y）

如果对报酬资本化法公式做相应的调整，则调整后的报酬资本化法公式为：

VA1i1nAnA21Y(1Y)n1Ai(1Y)i15.公式中A、Y、n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。二、净收益每年不变的公式（一）收益期限为有限年期的公式假设：①净收益每年不变为A； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。

VA11Y(1Y)n公式的原型为：

（二）收益期限为无限年的公式假设：①净收益每年不变为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限n为无限年。

VAYAAA2n1Y(1Y)(1Y)公式的原型为：

V（三）净收益每年不变的公式的作用

净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用期限（如不同土地使用年限）或不同收益期限（以下简称不同收益期限）价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低；③

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----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 用于市场法中因期限不同进行的价格调整。

1.直接用于测算价格

例：某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。

2.用于不同年期价格之间的换算。令

Kn11(1Y)n(1Y)n1(1Y)n因此，K70表示n为70年时的K值。

不同期限价格之间的换算方法如下：V70=V∞×K70

V50=V∞×K50

如果将上述公式一般化，则有

VnVNKnKN(1Y)Nn1Y1VN(1Y)N1n 上述不同期限价格之间的换算隐含着下列前提：①Vn与VN对应的报酬率相同且不等于零；②Vn与VN对应的净收益相同或可转化为相同（如单位面积的净收益相同）；③如果Vn与VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益期限不同之外，其他方面均应相同或可以调整为相同。

当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假设Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，其他方面仍符合上述前提，则通过公式

VnAYn11n(1Y)n与公式

相除，可以推导出下列不同期限价格之间的换算公式：

例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。

3.用于比较不同期限价格的高低。

要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换

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-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 算方法相同。

例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/㎡，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较两宗房地产价格的高低。

4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整。

上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。

例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/㎡。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他情况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。

三、净收益在前若干年有变化的公式（一）收益期限为有限年的公式

假设：①净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，分别为式中 t——净收益有变化的期限。公式原型为：

（二）收益期限为无限年的公式例：

四、净收益按一定数额递增的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式例：

五、净收益按一定数额递减的公式六、净收益按一定比率递增的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式七、净收益按一定比率递减的公式（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格的公式

第三节收益期限的确定

[本节重点] 收益期限的确定。 [本节难点] 收益期限的确定。

一、收益期限的含义

收益期限——是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间，其起点是估价时点，终点是未来不能获取收益之日。

收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限等来确定。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 建筑物剩余经济寿命——是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。建设用地使用权剩余期限——是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。以上两者的时间可能同时，也可能先后二、收益期限的确定

（一）建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者建设用地使用权剩余期限。

（二）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束，房地产价值等于以建筑物经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。

建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的建设用地使用权在估价时点的价值，减去建筑物剩余经济寿命为使用期限的建设用地使用权在估价时点的价值。

（三）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束，分为出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。

1.对于在出让合同中未约定不可续期的，房地产价值等于建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。

2.对于在出让合同中已约定不可续期的，以建设用地使用权剩余期限为收益年限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产价值。

上述收益期限的确定是针对求取建筑物所有权和建设用地使用权的价值而言的，如果是求取承租益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。

第四节净收益的求取

[本节重点] 不同收益类型房地产净收益的求取。 [本节难点] 收益测算的基本原理。

一、净收益测算的基本原理

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类的房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，将后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

（一）基于租赁收入测算净收益

净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用 =有效毛收入-运营费用

净收益（是净运营收益的简称）——是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。潜在毛收入——是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加上其他收入。潜在毛租金收入——等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 其他收入——是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。

收租损失——是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入损失。空置和收租损失通常按照潜在毛收入的一定比例来估算。（空置的面积没有收入。收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入损失）

有效毛收入——是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

运营费用——是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费用）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安）等。

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

（1）对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。

由于抵押债务并不影响房地产整体的正常收益，而且由于抵押贷款条件不同，抵押贷款还本付息额会有所不同，如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下房地产估价的客观性。

如果在扣除运营费用后再扣除抵押贷款还本付息额，得到的收益不是净收益，而是税前现金流量。（2）这里所讲的不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装修装饰等的折旧费。

建筑物的有些组成部分（如空调、电梯、锅炉、地毯等）的寿命比整体建筑物的经济寿命短，它们在寿命结束后必须重新购置、更换才能继续维持房地产的正常使用(比如，锅炉的寿命结束后如果不重新购置、更换、房地产就不能正常运营)，由于它们的购置成本是确实发生了，因此，其折旧费应该包含在运营费用中。

（3）房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值，房地产改扩建费用大大低于其所带来的房地产价值增加额，则这种房地产属于“具有投资再开发潜力的房地产”，应采用假设开发法来估价。

（4）运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定的业主的经营状况直接相关。如果包含它，则估价会失误作为客观价值指导的普遍适用性。

运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率。有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，因此可以找出市场上不同类型房地产的运营费用率，以供具体估价时测算估价对象的运营费用或净收益参考。找出运营费用率的方法是市场提取法，即调查、了解同一市场上许多类似房地产的运营费用和有效毛收入，分别求其运营费用与有效毛收入的比率，然后综合得出一个运营费用率区间。

净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率。因为净收益等于有效毛收入减去运营费用，所以净收益率是运营费用率的补集。

（二）基于营业收入测算净收益

有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的，例如：

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 旅馆、娱乐中心、汽车加油站等。

这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或者有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。

例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100-36-24=40（万元）。

二、不同收益类型房地产净收益的求取

净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列4种情况：①出租的房地产；②营业用的房地产；③自用或尚未适用的房地产；④混合收益的房地产。

（一）出租的房地产净收益求取

净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。

出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。

在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的额费用项目就要相应减少。

（二）营业的房地产净收益求取

营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营着利润没有分开。 1.商业经营的房地产。

净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

2.工业生产的房地产。

净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

3.农地净收益的测算。是农地年产值减去各种费用。（三）自用或尚未使用的房地产净收益求取

自用或尚未使用的房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产。而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此其净收益不用单独计算。

自用或尚未使用的房地产的净收益，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应的方式来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。

（四）混合收益的房地产净收益求取

如星级宾馆一般有客房、会议室、餐厅、商场、商务中心、娱乐中心等，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 1.把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加，由于需要更多地原材料，费用也因此而增加。

固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用。如一个有客房、会议室、餐厅、商场、商务中心、娱乐中心的星级宾馆，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用。。。

2.首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

3.把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

三、求取净收益应注意的问题（一）有形收益和无形收益

房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益——是由房地产带来的直接货币收益。

无形收益——是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。

在求取净收益时不仅包括有形收益、还要考虑各种无形收益。但要注意有些无形收益可能考虑在报酬率中，因此，要与报酬率衔接起来，不能有重复。

无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。同时，值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应单独考虑，以免重复计算。

例如，在当地能显示承租人形象地位的写字楼，承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼较高租金中。

（二）实际收益和客观收益

房地产的收益可分为实际收益和客观收益。

实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。例如城市中的一块空地，又如某交通便利的酒店经营不善。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约的以外，都应采用正常客观的数据。

有租约的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金、又可称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。例：某商店的土地使用年限为40年，从2007年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2008年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡和120元/㎡，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2011年10月1日带租约出售时的正常价格。该商场2011年10月1日带租约出售的价格计算如下：

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （1）商店一层价格的测算：

租赁期年内年收益=200×180×（1-25%）×12=32.40万元租赁期限外年净收益=200×200×（1-25%）×12=36万元

一层价格=32.4/（1+9%）+32.4/（1+9%）+36/9%(1+9%)[1-1/(1+9%) =375.69万元（2）商店二层价格的测算：

年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.6万元二层价格=21.6/9%[[1-1/(1+9%)

40-4

40-4-2

]

]=229.21万元

该商店的正常价格=375.69+229.21=604.90万元

收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资本的价值等于其未来有效期内可以节约的成本现值之和。承租益的价值评估是这种方法的一种典型。承租益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租益就是负价值。

同一宗房地产，有租约下的价值、无租约下的价值和承租益下的价值三者之间的关系为：有租约下的价值=无租约下的价值-承租益的价值

例：某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/㎡。现市场上类似写字楼的月租金为100元/㎡。假设折现率为10%，试计算目前承租益的价值。

与上述“成本节约资本化法”相反的情况，是“超额费用资本化法”和“收入损失资本化法”。他们用于评估房地产价值损失。

（三）乐观估计、保守估计和最可能估计

预测由于面临不确定性，不可避免地会有三种状态，一是乐观估计，二是保守或悲观估计，三是最可能估计。除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而选用较保守的估价值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。

五、净收益流模式

运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及未来可以获得收益的期限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益流属于下列哪种类型，以便于选用相应的报酬资本化法公式：①每年基本上固定不变；②每年基本上按某个固定的数额递增或递减；③每年基本上按某个固定的比率递增或递减；④其他有规则变动的情形。

在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有下列几种：1.“过去数据简单算术平均法”。

2.“未来数据简单算术平均法”。 3.“未来数据资本化公式法”。

由于收益法采用的净收益是估价对象的未来净收益，而不是历史净收益或当前净收益。所以，上述三种方法中相对而言第三种最合理，其次是第二种。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 例：某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。试求该宗房地产的收益价格。

第五节报酬率的求取

[本节重点] 报酬率的求取方法。 [本节难点] 报酬率的实质。

一、报酬率的实质

报酬率是与利率、折现率、内部收益率同类性质的比率。投资回收——是指所投入的资本的回收，即保本。

投资回报——是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。

以向银行存款为例，投资回收就是向银行存入的本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。所以，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。报酬率=投资回报/所投入的资本

可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。

风险——是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。投资的结果可能赢利较多，也可能赢利较少，甚至会亏损。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。赢利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及所处的投资环境有关。

在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。

认识到报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

二、报酬率的求取方法（一）累加法

累加法——是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加。

无风险报酬率（又称安全利率）——是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

风险报酬率——是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体使估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿，一般在2%～4%之间。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 累加法的一个细化公式为：

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠其中：

①投资风险补偿——是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。

②管理负担补偿——是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。

③缺乏流动性补偿——是指投资者对所投入的资金缺乏流动性也会要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖要困难，交易费用也较高，缺乏流动性。

④投资带来的优惠——是指由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。

由于在现实中不存在完全无风险投资，所以，一般是选用同一时期的相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，例如，选用同一时期的国债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。

需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益，因而根据匹配原则，应使用与之相对应的名义报酬率。

（二）市场提取法

市场提取法——是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

1、在V=A/Y 的情况下

2.在V=A/Y[1-1/(1+Y)]的情况下是通过A/Y[1-1/(1+Y)]-V=0来求取Y 一般手工计算是通过试错法现在一般通过电脑计算（三）投资报酬率排序插入法

报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等否先的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。

第五节直接资本化法

[本节重点] 资本化率与报酬率的区别和关系。 [本节难点] 资本化率与报酬率的区别和关系。

一、直接资本化法概念

（一）直接资本化法的概念与基本公式

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 直接资本化法——是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益，而年收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。

资本化率=年收益/价格

1. 房地产价值=年净收益/资本化率

2. 房地产价值=年收益×收益乘数因为：收益乘数=价格/年收益（二）几种收益乘数法

1. 毛租金乘数法。

毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。

房地产价值=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：毛租金乘数=价格/毛租金

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。

当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数，如相应的毛租金乘数为120—180

当采用年租金来求取估价对象价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数，如相应的毛租金乘数为10—15

毛租金乘数法的优点：

①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；

②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受一般相同的市场力量的影响，因此，毛租金乘数是一个比较客观的数值；

③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法有以下缺点： ①忽略了房地产租金以外的收入；

②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅（特别是公寓）的估价，但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法和收益法的一个补充。

2. 潜在毛收入乘数法。

潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数。

与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 3. 有效毛收入乘数法。

有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

有效毛收入乘数法的优点：是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。

因为投资者在估算房地产价值时，会考虑空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因而也只是适用于做粗略的估价。

4. 净收益乘数法。

净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益乘以净收益乘数来求取估价对象价值的方法。净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值形式。

二、资本化率和收益乘数的求取方法

资本化率和收益乘数法都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。

三、资本化率与报酬率的区别和关系

资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，但两者又有很大的区别。资本化率是在资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

（一）直接资本化法的优缺点简单、对可比实例的依赖性强。

（二）报酬资本化法的优缺点逻辑严密、有很强的理论基础，需要预测未来各期的净收益

第六节投资组合和剩余技术

[本节重点] 土地与建筑物的组合。 [本节难点] 剩余技术。

一、投资组合技术

投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。（一）土地与建筑物的组合

综合资本化率——是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率——是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率——是求取建筑物价值时应采用的资本化率。式中 RO——综合资本化率；

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- RL——土地资本化率； RB——建筑物资本化率； VL——土地价值； VB——建筑物价值。公式： RO=L×RL+B×RB 或者 RO=L×RL+（1-L）RB 或者 RO=（1-B）RL+B×RB

式中 L——土地价值占房地价值的比率；

B——建筑物价值占房地价值的比率；L+B=100%。

（二）抵押贷款与自有资金的组合

在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金（或称权益资本）。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款者（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即

RO=M×RM+（1-M）RE 式中 RO——综合资本化率；

M——贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间； RM——抵押贷款常数； RE——自有资金资本化率。

在上式中，抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。

在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：式中 RM——抵押贷款常数；

YM——抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）； n——抵押贷款期限。

自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资本额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。

综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。例：购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%。试计算综合资本化率。

二、剩余技术

剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。

（一）土地剩余技术（二）建筑物剩余技术（三）自有资金剩余技术（四）抵押贷款剩余技术

第九章假设开发法以及运用

第一节假设开发法概述

[本节重点] 假设开发法适用的对象和条件。 [本节难点] 假设开发法的理论依据。

一、假设开发法的含义

假设开发法（又称剩余法、预期开发法、开发法）——是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

二、假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法的基本思路：

举例说明。（模拟一个典型的房地产开发商，在规范运作、公平竞争的土地市场上，欲取得一块房地产开发用地是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。

由以上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发完成后的房地产价格的成本法的倒算法。两者的区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取得是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取得是土地价格。

三、假设开发法适用的估价对象和条件（一）假设开发法适用的估价对象

适用于：具有开发或再开发潜力的房地产估价。如：待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果使重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。（二）假设开发法估价需要具备的条件

在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场情况或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

要求有一个良好的社会环境。（三）假设开发法的其他用途

假设开发法还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。可用于①确定

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 拟开发场地的最高价格。②确定开发项目的预期利润。③可顶开发中可能出现的最高费用。

四、假设开发法的操作步骤 ① 调查待开发房地产的基本情况； ② 选择最佳的开发利用方式； ③ 估算开发经营期；

④ 预测开发完成后的房地产价值；

⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负

担的税费；

⑥ 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

第二节假设开发法的基本公式

[本节重点] 假设开发法最基本的公式。 [本节难点] 假设开发法最基本的公式。

一、假设开发法最基本的公式

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式（一）求生地价值的公式

1.适用于在生地上进行房屋建设的公式：

生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费

2.适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

（二）求毛地价值的公式

1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费

2.适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费

（三）求熟地价值的公式

熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费

（四）求在建工程价值的公式

在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- -买方购买在建工程应负担的税费

（五）求旧房价值的公式

旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费

三、按开发后的房地产经营方式细化的公式（一）适用于开发后出售的公式 V=VP-C

式中 V——待开发房地产的价值；

VP——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值； C——应扣除的项目。

（二）适用于开发后出租、营业的公式 V=VR-C

式中 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。

第三节现金流量折现法和传统方法

[本节重点] 现金流量折现法与传统方法的区别。 [本节难点] 现金流量折现法与传统方法的区别。

一、现金流量折现法与传统方法的定义

运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。①采用折现的方式，称为现金流量折现法。②采用计算利息的方式，称为传统的方法。

现金流量——是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

二、现金流量折现法与传统方法的区别

第一，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等测算，在传统方法中主要是根据估价时点时房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时的数额，即要进行现金流量预测。

第二，传统方法不考虑各项之处、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项之处、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

第三，在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），有包含风险收益部分（利润率）。

三、现金流量折现法与传统方法的优缺点

现金流量折现法：结果比较准确，但测算过程比较复杂。传统方法：结果比较粗略，但测算过程比较简单。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 第四节假设开发计算中各项的求取

[本节重点] 开发完成后的房地产价值。 [本节难点] 开发完成后的房地产价值。

一、后续开发经营期

后续开发经营期（简称开发经营期）的起点是取得估价对象的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

开发经营期可分为开发期和经营期。

开发期（又称为开发建设期、建设期）——其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成

（竣工）的日期。

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期——是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期——是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期和运营期。

二、开发完成后的房地产价值

（一）开发完成后的价值对应的房地产状况

开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。（二）开发完成后的价值对应的时间（三）开发完成后的价值的预测方法三、后续必要的支出及应得利润测算的方法与成本法相同。

开发利润测算也只有在传统方法中才需要。四、折现率

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

五、测算中的其他有关问题

（一）注意假设开发法的三种估价前提

（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

第十章地价评估与分摊

第一节地租理论及测算

[本节重点] 地租的含义。 [本节难点] 地租的测算。

根据传统地价理论，地价是地租的资本化。或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，用公式表示为：地价=地租/利息率

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 用现代收益法来解释，地租即为土地的净收益。一、地租的含义

狭义的地租——是指利用土地所获得的超额报酬。

广义的地租——是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素获得的超额报酬。二、地租现象

1.从肥力不同的农地的比较来看 2.从位置不同的农地的比较来看 3.从城镇红位置不同的摊位的比较来看三、地租理论的回顾（一）威廉·配第

威廉·配第是古典政治经济学的创始人之一。他认为地租是利用农地生产农作物的一种剩余，即收获的农作物扣除各种生产成本（种子、工资）后的剩余部分。

配第关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=市场价格-生产成本

在配第的著作中，可以看到级差地租的初级思想。（二）理查德·坎蒂隆

理查德·坎蒂隆认同配第的地租是一种剩余，不过，他提出了还应当扣除租地农场主的经营利润，即地租不仅是扣除生产成本以后，而且应是扣除经营利润后的余额。

坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=市场价格-生产成本-经营利润（三）亚当·斯密

亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1766年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》。他在该书中比其前人更加明确地论述了地租的计算及其决定机制。

斯密关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）（四）詹姆斯·安德森

詹姆斯·安德森认为地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。

他创立了级差地租论。（五）大卫·李嘉图

大卫·李嘉图是古典经济学最伟大的代表之一，他把古典经济学的理论发展为一个逻辑严整的体系，系统地发展了古典经济学的理论。李嘉图比斯密更明确地把地租区分为严格意义上的地租和通俗意义上的地租，后者包含投资于土地的利息和利润。他进一步发展了级差地租理论，被称为对地租理论有突出贡献。但在地租的计算方面，看不出有什么大的进步。

李嘉图关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=市场价格-生产成本-平均利润

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （六）马尔萨斯

马尔萨斯关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率（七）约翰·冯·杜能

约翰·冯·杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。他在假设土地肥力完全相同的情况下，研究了距离城市不同位置的地租问题。

根据杜能的论述，其地租计算用现在的概念来表达，即为：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息（八）马克思

马克思的地租理论是在批判和继承其前人，特别是李嘉图的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。

马克思关于地租的计算，可以完整地从马克思对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为下列3种情况之一：①提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租；②仅提供绝对地租的土地：地租=绝对地租；③垄断土地：地租=垄断地租。

如果用现在的观点把利润与利息分开的话，马克思关于地租的计算公式可简单地写成：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息（九）其他四、地租的测算 1.计算公式：

地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者利润其中：土地上投入资本的利息不包括土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

2.土地是在最佳用途下使用的。 3.土地是在最佳集约利用下使用的。

4.销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量的资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。

5.如果土地上生产的产品数量为Q，其每个产品的市场价格为P，则上述地租计算公式中的市场价格=PQ。上面以农地生产农作物来说明地租的测算，是一种经典情况。实际中测算地租的方法还有多种：①从房租中分离出地租，如像斯密所讲的由房租减去建筑物租得出地皮租，具体是：地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。②由地价求出地租，例如通过“地租=地价×资本化率”求出地租。③采用类似假设开发法的方法求出地租。

第二节路线价法

[本节重点] 路线价法的评估思路。 [本节难点] 路线价法的概念。

一、路线价法概述

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- （一）路线价法的含义

城镇街道两侧的商业用地，即使它们的位置相邻，形状相同，面积相等，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价格，则可以用路线价法。

路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。

（二）路线价法的理论依据

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得。上述这些状况调整，可以看称为房地产状况调整。

路线价法与一般的市场法主要有以下三点不同：一是不做交易状况修正和市场状况调整；

二是先对多个可比实例价格进行综合，然后在进行房地产状况调整；而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整、然后在进行综合；

三是利用相同的可比实例价格—路线价，同时评估出许多“估价对象”----该街道其他临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。

在路线价法中不做交易情况修正和市场状况调整的原因是：

第一，求得的路线价---若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；

第二，求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。即交易情况修正和市场状况调整已提前在求取路线价中进行了。

（三）路线价法适用的估价对象和条件

路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法----批量估价。特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理），房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形。

运用路线价估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。（四）路线价法估价的操作步骤 1.划分路线价区段； 2.设定标准临街深度； 3.选取标准临街宗地； 4.调查评估路线价； 5.制作价格修正率表；

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 6.计算临街土地的价值。二、划分路线价区段

路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。

一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段，因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价具有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。

三.设定标准临街深度；

标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。

但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各临街土地的临街深度的众数。

以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。如果不以各临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。

四.选取标准临街宗地；

标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是： 1.一面临街； 2.土地形状为矩形； 3.临街深度为标准临街深度；

4.临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）； 5.临街宽度与临街深度的比例适当；

6.用途为所在路线价区段具备与代表性的用途；

7.容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗地容积率的众数）； 8.其他方面，如土地使用期限，，土地开发程度也应具有代表性。五.调查评估路线价；

路线价是附设在街道上若干标准临街宗地的平均价格。

通常在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法、市场法等，分别求取它们的单价或楼面地价。然后求取这些单价或楼面地价的简单算数平均数或者加权算数平均数、中位数、众数，记得该路线的路线价。

路线价通常为土地单价，也可以是楼面地价；可以用货币表示、也可以用相对数表示，例如可以用点数表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。

用货币表示的路线价较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可以避免由于币值发生变动而引起的麻烦。

六.制作价格修正率表；

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正率表，也简称深度百分率表，深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。

一宗临街土地中的各个部分的价值随着其远离街道而有递减的现象，因其距离街道越远可及性越差，价值也就越小。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条利用价值越大，相反越小，接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。

最简单、最容易理解的一种临街深度价格递减率是“四三二一法则”。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份价值占整块土地价值的10%。

如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一二三四25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

【例】某块临街深度30.48米（即100英尺），临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地的总价。

该临街土地的总价=121.92×（40%＋30%）=85.34万元

【例】上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72米（即150英尺），其他条件不变，则相邻临街徒弟的总价做多少万元？

该临街土地的总价=121.92×（40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%）=142.65万元

临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。单独深度价格修正率的关系： a1﹥a2﹥a3﹥……﹥an-1﹥an 累计深度价格修正率的关系为：

a1﹥a1＋a2﹥a1＋a2＋a3﹥……﹥a1＋a2＋a3＋…an-1＋an 平均深度价格修正率的关系为：

a1﹥（a1＋a2）/2﹥(a1＋a2＋a3)/3﹥……﹥(a1＋a2＋a3＋…an-1＋an)/n 以四三二一法则为例：单独深度价格修正率

40%﹥30%﹥20%﹥10%﹥9%﹥8%﹥7%﹥6% 累计深度价格修正率

40%＜70%＜90%＜100%＜109%＜117%＜124%＜130% 平均深度价格修正率

40%﹥35%﹥30%﹥25%﹥21.8%﹥19.5%﹥17.7%﹥16.25%

平均深度价格深度率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度七.计算临街土地的价值。（一）路线价法的计算公式

运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清楚路线价的含义、临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。其中就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 系来说，路线价的含义不同，应采用不同类型的临街深度价格修正率。采用不同类型的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式也会有所不同。下面以一面临街矩形土地的情形来说明：

1.当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率（∑单独深度价格修正率）。其中，如果估价对象土地的临街宽度（简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则计算公式为：

V（总价）=标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率

V（单价）=（标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率）/估价对象土地面积 =（标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率）/（临街宽度×临街深度）如果临街宽度与标准宽度不相同，则计算公式为：

V（总价）=（标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率）/（标准宽度×临街深度）×估价对象土地面积 =标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率×临街宽度/标准宽度 V(单价)= V（总价）/估价对象土地面积

=（标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率）/（标准宽度×临街深度）

2.当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，也应采用

累计深度价格修正率，计算公式为：

V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度 V（单价）=V（总价）/估价对象土地面积

=路线价×∑单独深度价格修正率/临街深度

3.当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，其计算公式： V（单价）=路线价×平均深度价格修正率

V（总价）=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

如果土地的形状和临街状况有特殊者，例如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街而是前后两面临街、

街角地等，则在上述公式计算价值的基础上，还要做加价和减价调整。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，形状和临街状况特殊的土地的价值计算公式如下：

V（单价）=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

V（总价）=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 V（单价）=路线价×平均深度价格修正率±单价修正额

V（总价）=路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额临街深度价格修正率的形式临街深度（英尺）四三二一法则（%） 25 40 50 30 30 70 140 75 20 20 90 120 100 10 10 100 100 125 9 9 109 87.2 150 8 8 117 78.0 175 7 7 124 70.8 200 6 6 130 65.0 单独深度价格修正率（%） 40 累计深度价格修正率（%） 40 平均深度价格修正率（%） 160 40） 35） 30） 25） 21.8） 19.5） 17.7） 16.25） ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- (二)路线价计算举例

下面以标准临街宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街土地的价值计算，并且假定临街土地的容积率、使用期限等与路线价的内涵一致。

在实际估价中，如果估价对象宗地条件与路线价的内涵不一致，还应对路线价进行相应的调整。

1.一面临街巨型土地的价值计算。计算一面临街矩形徒弟的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的临街深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：

【例】一块临街土地，临街深度15.24米（50英尺）、临街宽度20米，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/㎡，根据相应的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

该块土地的单价=路线价×平均深度价格修正率 =2000×140%=2800元/㎡该块土地的总价=土地单价×土地面积 =2800×20×15.24=85.34万元 2.前后两面临街矩形土地的价值计算。

计算前后两面临街矩形徒弟的价值，通常是采用“重叠价值估价法”。方法是先确定高价街（也称为前街）与低价街（也称为后街）影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。计算公式如下：

V（总价）=前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度×后街路线价×后街临街深度价格修正率×（总深度-前街影响深度）

分界线的求取方法如下：

前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价) 后街影响深度=总深度×后街路线价/(前街路线价+后街路线价) 后街影响深度=总深度-前街影响深度

【例】一块前后两面临街，总深度为30米的矩形土地，前街路线价为2000元/㎡, 后街路线价1000元/㎡。请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度前街影响深度=30×2000/(2000+1000)=20米后街影响深度=30-20=10米 3.矩形街角地的价值计算。

街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地，其价值通常采用“正旁谅解分否下轻重估价法。该方法是先求取高价街（正街）的价值，再计算低价街（也称为旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：

V（单价）=正街路线价×正街临街深度价格修正率+旁街路线价×旁街临街深度价格修正率×旁街影响加价率

V（总价）= V（单价）×临街宽度×临街深度

街角地如果有天桥或地下通道入口等而对其有利或不利的影响的，则应该在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。

【例】一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/㎡，旁街路线价（土地单价）为1000元/㎡，

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 临正街深度为22.86m（即75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺），根据临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，请计算该块土地的单价和总价。

该块土地的单价=2000×120%+1000×140%×20%=2680元/㎡该块土地的总价=2680×15.24×22.86=93.37万元 4.三角形土地的价值计算。

计算一边临街直角三角形土地的价值，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其称为一面临街的矩形土地，然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，再乘以三角形土地价格修正率（一面临街直角三角形土地的价值占一面临街矩形土地的价值的百分率）。

5.其他形状土地的价值计算，计算其他形状土地的价值，通常是将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值，再加减。

城镇基准地价评估

[本节重点] 城市基准地价的评估思路。 [本节难点] 城市基准地价的概念。

城市基准地价——是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

第三节基准地价修正法

[本节重点] 基准地价的内涵。 [本节难点] 基准地价的内涵。

基准地价修正法是指在确定并公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。

运用基准地价修正法估价一般分为下列5个步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期的调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。

注意基准地价的内涵。

第四节高层建筑地价分摊

[本节重点] 高层建筑地价分摊的方法。 [本节难点] 按土地价值进行分摊。

一、高层建筑地价分摊的意义

高层建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额；②各部分享有的土地面积；③各部分享有的地价数额等。

二、高层建筑地价分摊的方法（一）按建筑面积进行分摊（二）按房地价值进行分摊（三）按土地价值进行分摊

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 第十一章房地产估价程序

[本章重点] 撰写估价报告。 [本章难点] 撰写估价报告。

第一节房地产估价程序概述

一、房地产估价程序的含义二、房地产估价程序的作用

第二节获取估价任务

房地产估价业务来源归纳起来主要有下列3类：①被动接受；②主动争取；③自有自估。

第三节受理估价委托

一、明确估价基本事项（一）明确估价目的（二）明确估价时点（三）明确估价对象

实物状况、权益状况、区位状况。

二、签订估价委托合同

第四节拟订估价作业方案

估价作业方案的内容主要包括：①拟采用的估价技术路线和方法；②拟调查搜集的资料及其来源渠道；③预计所需要的时间、人力、经费；④估价作业步骤和时间进度安排。

第五节搜集估价所需资料

估价所需要的资料主要包括4个方面：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；③相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；④反映估价对象状况的资料。

第六节实地查勘估价对象

任何房地产估价项目，只要有可能，估价人员都应当对估价对象进行实地查勘。

在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需要弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。

完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”沙锅签字认可，并注明实地查勘日期。如果因特殊原因（例如房屋拆迁估价中被拆迁人拒绝），被查勘的房地产业主不同意在“实地查勘记录”上签字或者不能对估价对象进行实地查勘、拍摄影响资料，则应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

对于估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 的调查了解。

对于运用市场法、收益法、成本法估价所选取的可比实例房地产，应参照对估价对象进行实地查勘的做法，进行必要的实地查勘。

第七节分析估价对象价值第八节测算估价对象价值

具体选用哪些估价方法进行测算，主要是下列3个方面综合决定的：①估价对象的房地产类型；②估价方法适用的对象和条件；③所搜集到的资料的数量和质量。

第九节判断估价对象价值

用不同的估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。在确定最终的估价结果之前，估价人员应比较、分析这些测算结果。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选用是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦房地产市场是否处在特殊状态。例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。在房地产市场不景气的情况下，市场法的估价结果低于成本法的估价结果（在未考虑经济折旧的情况下）；在存在泡沫的情况下，收益法的估价结果低于市场法的估价结果。此外，特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有其来源。

第十节撰写估价报告

一、估价报告的含义二、估价报告的形式三、估价报告的要求四、估价报告的组成内容（一）封面（二）目录（三）致委托人函（四）估价师声明（五）估价结果报告（六）估价技术报告（七）附件

第十一节内部审核估价报告

为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。

第十二节交付估价报告第十三节估价资料归档

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