１４ 安徽农学通报，Ａｎｈｕｉ Ａｇｒｉ．Ｓｅｉ．Ｂｕｌ１．２０１４，２Ｏ（１３） 农村集体土地房屋登记发证的思考 张伟娜 王敦 ４３００６４） （１湖南省国土资源规划院，湖南长沙４１００００；２湖北财税职业学院，湖北武汉摘要：房屋登记制度是保护财产权利的基本法律制度之一，开展农村房屋登记发证，是落实《物权法》、《房 屋登记办法》的具体措施，是破除城乡二元、更好地推进城乡一体化发展、促进农村和谐发展的一项重要 举措。该文首先阐述了农村集体土地房屋登记发证的目的和意义，认为农村房屋依法登记发证后，能够明确 农村房屋权属，减少和避免产权纠纷，并确立了登记发证工作应该遵循的基本原则，针对登记发证中遇到的 问题与困境，在分析了成因的基础上提出了对策和建议。 关键词：农村房屋；权属；登记发证 中图分类号ＴＵ２４１．４ 文献标识码Ａ 文章编号 １００７—７７３１（２０１４）１３—１４—０４ Ｒｅｆｌｅｃｔｉｏｎ ｏｎ Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ ａｎｄ Ｃｅｒｔｉｉｆｃａｔｉｏｎ ｏｆ Ｒｕｒａｌ Ｈｏｕｓｉｎｇ ｕｎｄｅｒ Ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ Ｚｈａｎｇ Ｗｅｉｎａ ｅｔ ａ１． （１Ｌａｎｄ ａｎｄ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ｈｕｎａｎ Ｐｒｏｖｉｎｃｅ，Ｃｈａｎｇｓｈａ ４１ １０００，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｈｏｕｓｅ ｃｅｒｔｉｉｃａｔｉｆｏｎ ｓｙｓｔｅｍ ｉｓ ｄｅｓｉｇｎｅｄ ｂｙ ｐｒｏｔｅｃｔｉｎｇ ｐｒｉｖａｔｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ．Ｔｈｅ ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ ｗｏｒｋ ｉｓ ｐｕｔ— ｔｉｎｇ ｍｅａｓｕｒｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｒｉｇｈｔ ｌａｗ ａｎｄ ｔｈｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｒｅｇｉｓｔｅｒｓ ｗａｙ ｉｎ ｔｏ ｅｆｆｅｃｔ，ｍａｄｅ ｔｏ ｅｒａｄｉｃａｔｅ ｔｈｅ ｄｕａｌ ｓｔｒｕｃ— ｔｕｒｅ ｉｎ ｕｒｂａｎ ａｎｄ ｒｕｒａｌ ａｒｅａｓ，ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｏｆ ａ ｈａｒｍｏｎｉｏｕｓ ｓｏｃｉｅｔｙ．Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｆｉｒｓｔｌｙ ｐｒｅｓｅｎｔｓ ｔｈｅ ｐｕｒｐｏｓｅ ａｎｄ ｓｉｇｎｉｉｃａｎｃｅ，ｆｏｕｎｄｓ ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌｓ ｔｏ ｄｉｆｓｃｕｓｓ ｔｈｅ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｏｆ ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ ａｎｄ ｃｅｒｔｉ・ ｆｉｃａｔｉｏｎ，ｂａｓｅｄ ｏｎ ａｎａｌｙｚｉｎｇ ｃａｕｓｅｓ ｃｏｎｃｌｕｄｅｓ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｍｅａｓｕｒｅｓ ａｎｄ ｐｒｏｐｏｓａｌｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：Ｒｕｒａｌ ｈｏｕｓｅ；Ｐｒｏｐｅｒｔｙ；Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ ａｎｄ Ｃｅｒｔｉｉｆｃａｔｉｏｎ 随着农村经济的不断发展和城镇化推进，以及农民 求”，大大推动了全国范围内统一的房屋权属登记工作的 进程。 生活水平的日益提高，农村集体土地房屋已经成为农民 财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。 土地登记发证工作是国土资源管理的一项基础性、社会 性工作，是实现“以图管地、以证管地、以ｅ管地”的重要保 证，其工作涉及到千家万户，关系到每个人的切身利益。 开展集体土地房屋登记是探索构建集体土地范围内的房 屋产权处置机制，促进集体土地范围内的房屋由资产转 １农村集体土地房屋登记发证的目的和意义 开展集体土地房屋登记发证，旨在明确农村房屋权 属，减少和避免产权纠纷，以保护农村集体经济组织和农 民合法权益为核心，以健全完善农村现代产权制度为目 标，逐步建立与社会主义市场经济相适应、城乡一体的房 地产市场新机制。 １．１是落实科学发展观，推进城乡一体化建设的需要 变为资本的必要前提；对于保障农民和集体经济组织的 合法财产权利、进一步农村生产力、活跃农村经济等 都具有重大作用。 城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段， 简言之就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农 农村房屋，是指在农村村民、集体经济组织基于生 活、生产以及农村公益事业为目的，而在农村集体所有的 村居民作为一个整浮，统筹谋划、综合研究，实现城乡在 上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致， 土地上建造的建筑物及其他附属设施。此前，农村房屋 登记由于缺乏相关的法律、法规及规章规定，全国各地的 农村房屋权属登记工作差异较大，大部分地区尚未开展 实现共同发展。随着城乡一体化步伐的不断加快，社会 保障、户籍、教育及住房等相关配套制度改革的迅速铺 开，居民与村民身份界限的逐步模糊化。此前城市房屋 和农村房屋实行不同的产权登记制度，城市房屋所有权 农村房屋权属登记工作 。随着《物权法》、《房屋登记办 法》的相继出台，使得农村房屋登记工作有法可依，２０１０ 年１号文件提出“加快农村集体土地所有权、宅基地 受到系统的法律保护，可以依法进行登记，取得房屋产权 证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都 无法取得房屋产权证书 。从过去单一的对城市国有土 使用权、其他集体建设用地使用权等确权登记颁证的要 作者简介：张伟娜（１９８１一），女，河北河间人，硕士，工程师，从事国土规划与评价工作。 收稿日期：２０１４—０６—２９ ２Ｏ卷ｌ３期 张伟娜等农村集体土地房屋登记发证的思考 １ ５ 地上的各种房屋产权的登记管理，延伸到农村不同土地 属性上多种房屋产权的登记管理，是加快城乡统筹发展 进程，树立全面发展、协调发展、可持续发展的科学发展 观的具体体现。 １．２是规范农村建房行为，从源头上控制违章乱搭建的 记。现阶段集体土地房屋登记由申请人先向房屋登记机 构提出书面申请，提交申请登记材料，登记房屋权属，不 得强迫村民申请房屋登记。对Ａ愿办理房屋产权证的， 决不向农户收取房产登记费和房屋测量费，只收取权证 证书费，切实减轻农民负担。 ２．２权利主体一致原则房屋作为一种不动产，它依附 于土地而存在，房屋可以作为私有财产归个人所有，而土 地为国家和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此， 在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使 需要农民在集体土地上建房，由于只发给集体土地使 用权证，而没有房产证，不能反映出房屋的面积、层次、结 构、立面等，如果不按规划审批内容建设，也无法定依据 可查，另外，受经济利益驱动等原因，导致大量的违章建 （构）筑物出现。近年来发生在城郊农村的大面积违法建 筑，就是因为农村集体土地房屋建筑面积无法定依据确 定，被拆迁户受利益的驱动，无序增加建筑体量而致。通 过建立农村集体土地房屋产权登记发证制度，可以正确 引导，严格管理农民建房，有助于解决农村房屋拆迁中存 在的问题，化解农村土地权属纠纷，保护土地所有者和使 用者的合法权益，也为查处违法建筑提供依据。 １．３是产权管理。实现房屋财产权能的需要 随着城区 范围的不断拓展，城郊结合部的房屋租赁、买卖、产权纠 纷日益增多，大多是私下签约交易或亲属作证交易， 有的买受人甚至在不了解房屋产权情况和要求下便 糊涂交易，避开与产权登记部门，不仅存在税收问 题，而且留下很多隐患，致使房屋产权主体模糊，此类隐 形交易便成为日后买卖双方产生纠纷的潜在因素。此 外，在征用过程中，涉及到集体土地上农民房屋的拆迁， 需要对此进行补偿，而如何对集体土地上农民房屋进行 确权是补偿的关键问题。物权法以及现行的征地补偿安 置要求，拆迁安置补偿要以农村集体土地所有权证 和房地产权证为依据。农村土地房屋权利人的产权意识 日益增强，如果能尽早对农村集体土地上的房屋进行确 权、发证，就可确定产权归属，建立全面精确的农村房屋 权籍信息系统，以便于从建房管理的源头上实现“一体 化”管理的机制，大大降低城市化建设过程中的管理 成本。 ２农村集体土地房屋登记发证应遵循的原则 ２．１依法登记原则严格按照相关法律、法规规定的房 屋登记种类、程序、要件、范围等，办理集体土地房屋登 记。《房屋登记办法》第８３条规定了集体土地房屋初始登 记必须提交的６项材料，尤其是土地使用权证明材料要按 照《土地登记办法》第３条的规定执行，符合规划的证明材 料要按照《城乡规划法》第４１条的规定执行，以上２项材 料是集体土地房屋登记的核心材料。住房和城乡建设部 在《关于贯彻实施＜房屋登记办法＞的通知》中明确规定， “集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让，应当遵守 国家法律和有关规定” 。因此，房屋登记部门要严格按 照相关法律、法规的规定要件、规定程序，依法进行登 用权同时登记，即集体土地房屋登记申请人和房屋占用 范围内的集体建设用地或宅基地使用权权利主体必须一 致，即“先地后房”，申请人要凭宅基地使用权证办理房屋 登记，同时要权属清楚且符合城乡建设规划。 ２．３属地统一登记原则 集体土地房屋由房屋所在地 市、县依法设立的房屋登记机关进行登记，一个 市县不得同时设立若干个登记机关，房屋登记机关应当 建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房 屋权利归属和内容的依据，南房屋登记机关管理；乡镇政 府、各类开发区不能成为登记机关，不得从事集体土地房 屋登记工作；房屋登记是对民事权利的确认，登记标准必 须统一执行国家相关法律法规规章规定；房屋权属证书 必须使用住房和城乡建设部统一印制的证书。 ２．４协调配合原则农村房屋登记发证工作牵涉到许多 职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管 理部门等。在农村房屋登记过程中，市应成立市农 村房屋登记工作协调小组，负责制定，做好指导、督 促和服务工作。建设、国土、、财税、民政、司法、 执法等部门按各自职责互相配合，信息共享，统筹宣传发 动、人员调配、业务培训、时间安排等各环节任务，协调各 乡镇（事处）登记工作。 ２．５尊重历史，方便群众原则集体土地房屋登记历史 较短，原登记制度较为混乱，发证机关较多，城市规划管 理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全 相同，土地所有者各不相同，集体土地房屋交易条件 严格、建设地分散。凶此，应当实事求是地对待集体土地 房屋登记，实行登记标准统一与区别要件形式内容相结 合，房屋统一登记工作与村镇建设规划管理工作相结 合。实现集体土地房屋和国有土地房屋统一平台、分类 登记。对于原已登记的集体土地房屋，应换发全国统一 的房屋权属证书。原发证部门应将集体土地房屋登记档 案移交当地房屋登记机关。对于房屋档案完整、符合当 时登记条件的集体土地房屋，房屋登记机关应将自然状 况和权利状况记人房屋登记簿，换发房屋权属证书。对 于原房屋档案不完整，无法记人登记簿或记人登记簿事 项不全的，房屋登记机构应当按照当时的登记要件规定， １６ 要求房屋权利人在换发房屋权属证书时补全材料。 ３农村集体土地房屋登记发证中存在的问题与 困境 ３．１村民对参与房屋登记发证的积极性不足 目前，集 体土地和农村房屋的流转只限于集体成员内部及继承、 分家析产、赠与等情况，而集体外部正常的房屋买卖则依 照法律规定予以了，因此，土地房产交易的法律 制约了农村房屋价值的变现，房屋价值无法体现，直接导 致了农民积极性不高。我国农村历来都有“重地轻 房”的观念，认为只要土地经过有关部门审批即可，认为 房屋权属证书在生产生活中无法发挥作用，不能体现它 的使用价值。 ３．２登记机构不完善，房屋管理处于无序状态房屋登 记相关法律法规已经日趋完善并渐成体系，但由于围绕 房屋登记相关的职能资源并没有经过充分整合形成合 力，尤其是中小城市，国土、建设、房管一般均为机 构，分设而治，各部门之间在行政资源共享、职能衔接上 的矛盾尤为突出。长期以来，我国对农村房屋的产权管 理没有一个明确的监管机构和有效的管理机制，发证机 关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、 建设管理规定不完全相同，因此，农村房屋产权管理严重 滞后和不到位，历史欠账太多。房屋登记机构在已开展 的登记工作中，所登记的房产仅凭乡镇土地管理所、规划 管理所出具的加盖有２个管理所印鉴的证明来代替宅基 地使用证和建筑工程规划许可证所占比例居多，乡镇土 地、规划管理部门出具的证明显然不具有法律效力。登 记证明材料普遍存在缺失，不够规范。虽然国家建设部 有关文件多次强调一个市、县只能由一个房屋管理部门 颁发房屋权属证书，但其他部门或企业颁发非全国统一 权属证书现象仍有发生。 ３－３房屋申请人身份的确定尚不明确根据《房屋登记 办法》第８条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房 屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”；第８３ 条“申请农村村民住房所有权初始登记的，还应当提交申 请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”；第 ８７条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于 房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有 规定外，房屋登记机构应当不予办理”。农村集体土地范 围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部 门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如 何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有 明确的法律规定。一些人认为申请人只有是房屋所在地 农村集体经济组织成员的才能办理集体土地范围内房屋 的所有权初始、转移登记 。实践中会遇到许多不一致的 情况，如一些村民因撤组转产并入乡镇街道居委会，从而 安徽农学通报，Ａｎｈｕｉ Ａｇｒｉ．Ｓｃｉ．Ｂｕｌ１．２０１４，２０（１３） 户口性质由农业户口变为城镇非农户口；原户口在本集 体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以 及高等院校、中等职业技术学校的在校学生；析产分割房 屋的，取得所有权的人员可能是城镇非农业户口等，还需 房屋登记机构工作人员进行审核。 ３．４集体土地房屋抵押登记处境尴尬近年来，宅基地 上的房产在信用社办理抵押贷款的业务量呈逐年增长态 势，众多农民利用住房作为抵押贷款发展农村经济，住房 抵押贷款已成为农民最便捷、最实用的融资方式，深受农 民的欢迎，对于促进农村经济发展正日益发挥着积极的 作用，但集体土地房屋抵押登记却面临着“合情、合理、不 合法”的尴尬局面 。《物权》、《担保法》及《房屋登记办法》 均明文规定，宅基地使用权不得抵押，因此在宅基地上建 造的村民住房也不能抵押，所以农村村民的住房及宅基 地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村 企业的厂房等建筑物可以设定抵押。因此，集体土地范 围内村民住房抵押权登记无法律依据。《物权法》第２１条 规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承 担赔偿责任”，一些地方暂缓办理集体土地范围内村民房 屋抵押权登记。停止集体土地范围内农村房屋的抵押权 登记，而又没有可替代的有效的融资途径，无疑将导致农 民主要融资渠道的阻塞，农民住房价值将大幅度下跌，不 可避免地导致农村发展停滞，极大阻碍农村经济的持续 发展，可能引起矛盾进一步激化，并有可能造成农民集体 上访；此外，还将造成登记主管部门登记费收入的大幅度 减少，弱化其职能，使登记机关的正常运转面临困难。 ４对策与建议 由于《房屋登记办法》与原先实行的《城市房屋权属 登记管理办法》对比存在明显变化，尤其是对农村集体土 地范围内的房屋登记的，将对经济、社会等领域的发 展产生重大影响 。从全国范围来看，相比于国有土地房 屋登记工作，集体土地房屋登记多年来一直是比较突出 的薄弱环节，鉴于目前集体土地房屋登记发证工作的复 杂性和特殊性，开展集体土地房屋登记，应当积极稳妥有 序的推进。 ４．１加强宣传，营造集体土地房屋登记工作的良好 氛围集体土地房屋登记工作性强，与广大农民群 众切身利益息息相关。在集体土地房屋登记中，应该做 到既尊重农民的意愿、又引导农民积极参与。加强集体 土地房屋登记的宣传，结合农村特点，采取农民喜闻 乐见的形式，发放各种宣传资料，如房地产管理法、房屋 登记办法以及各种须知等，达到家喻户晓。进一步 宣传开展集体土地房屋登记的重要意义，提高广大农民 对集体土地房屋登记的认知和接受程度，促进登记发证 工作尽快开展。 （下转４３页） ２Ｏ卷１３期 刘忠山等植物生长调节剂拌种对棉花种子发芽的影响试验的影Ｄ￣ｊ［ｊ３．种子，２０００，１９（６）：３－４． ４３ 活力指数。原因在于外源激素可通过影响内源激素的含 量和平衡来植物种子休眠与萌发 ；硝普钠（ＳＮＰ） 作为外源ＮＯ供体，其分子中亚硝基基团在植物体内半胱 氨酸、谷胱甘肽或其他２ＳＨ类化合物的存在下，或通过细 胞色素Ｐ２４５０／ＮＡＤＰＨ系统的催化，会逐步分解、释放出 ［６］牟筱玲，胡晓丽．水杨酸浸种对棉花种子萌发及幼芽的影响［Ｊ］． 中国棉花，２００３，３０（１２）：１９—２１． １７ｊ Ｓｏｎｉａ Ａ Ｒ，Ｄｅｎｉｓｅ Ｂ，Ｗａｇｎｅｒ ＭＨ，ｅｔ ａ１．Ｃｈａｎｇｅｓ ｉｎ ｅｎｄｏｇｅ— ｎｏｎｓ ａｂｓｅｉｓｉｃ ａｃｉｄ ｌｅｖｅｌｓ ｄｕｒｉｎｇ ｄｏｒｍａｎｃｙ ｒｅｌｅａｓｅ ａｎｄ ｍａｉｎｔｅ． ｎａｎｃｅ ｏｆ ｍａｔｕｒｅ ｓｅｅｄｓ：ｓｔｕｄｉｅｓ ｗｉｔｈ ｔｈｅ Ｃａｐｅ Ｖｅｒｄｅ Ｉｓｌａｎｄｓ ＮＯ 。一氧化氮（ＮＯ）是植物体内广泛存在的内源调节 分子，参与植物多种生理过程，可能作为一种信号物质调 节植物种子萌发和生长“ 。 参考文献 ［１］刘宴良棉花发展战略研究［Ｍ］．北京：中国统计出版社，２００６． ［２］ｔ冀川．植物生长调节剂对小麦种子萌发和幼苗生长的影响研究 ［Ｊ］．甘肃农业科技，２０００（８）：３０—３２． ｅｃｏｔｙｐｅ，ｔｈｅ ｄｏｒｍａｎｔ ｍｏｄｅｌ ｏｆ Ａｒａｂｉｄｏｐｓｉｓ ｔｈａｌｉａｎａ［Ｊ］．Ｐｌａｎｔａ， ２００４，２１９：４７９—４８８． １ ８ Ｊ Ｆｅｕｒｔａｄｏ Ｊ Ａ，Ｙａｎｇ Ｊ，Ａｍｂｒｏｓｅ ＳＪ，ｅｔ ａ１．Ｄｉｓｒｕｐｔｉｎｇ ａｂｓｃｉｓｉｃ ａｅ． ｉｄ ｈｏｍｅｏｓｔａｓｉｓ ｉｎ ｗｅｓｔｅｒｎ ｗｈｉｔｅ ｐｉｎｅ（Ｐｉｎｕｓ ｍｏｎｔｉｃｏｌａ Ｄｏｕｇ１． Ｅｘ Ｄ．Ｄｏｎ）ｓｅｅｄｓ ｉｎｄｕｃｅｓ ｄｏｒｍａｎｃｙ ｔｅｒｍｉｎａｔｉｏｎ ａｎｄ ｃｈａｎｇｅｓ ｉｎ ａｂｓｃｉｓｉｃ ａｃｉｄ ｃａｔａｂｏｌｉｔｅｓ【Ｊ Ｊ．Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｐｌａｎｔ Ｇｒｏｗｔｈ Ｒｅｇｕｌａ ｔｉｏｎ，２００７，２６（１）：４６—５４． ［９］刘开力，韩航如，徐颖洁，等．外源一氧化氮对盐胁迫下水稻根部 脂质过氧化的缓解作用［Ｊ］．中国水稻科学，２００５，１９（４）：３３３— ３３７． ［３］孔艳，白灯莎・买买提艾力．几种药剂处理对棉花种子低温萌发的 影ｕ￣Ｅｊ］．安徽农学通报，２００７，１３（１９）：６２—６３． ［４］张少民，孙良斌，阿里甫・艾尔西，等．药剂拌种对棉花种子低温萌 发和出苗的影响［Ｊ］．种子，２０１２，３１（６）：９４—９６． ［５］杨玲，陈要芳．水杨酸浸种对水稻种子萌发及幼芽某些生理特征 ［１０］张少颖，任小林，程顺昌，等－夕 源一氧化氮供体浸种对玉米种子 萌发和幼苗的影响［Ｊ］．植物生理学通讯，２００４，４０（３）：３０９—３１０． （责编：张宏民） 地管理制度改革”。根据上述精神，建设和发展农村土地 （上接１６页）４．２完善登记机关的组织结构。制定科学合 理的业务规范鉴于房屋产权产籍管理是一项业务性 市场，必须加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》 等法律法规，出台专门的司法解释，使集体土地的流转完 全合法。农村房屋实现其应有权能是大势所趋，目前更 强、涉及面广，而又十分繁杂的管理工作，当务之急应明 确房地产行政管理部门为农村集体土地上的登记发证机 关，认真梳理房屋登记流程，在各镇设立房管所，并建立 分工负责的工作机制，执行统一的作业指导文件，以此改 变目前农村房屋产权混乱、无人管理的局面。鉴于农村 集体土地登记发证工作包括集体土地所有权、使用权确 权登记发证、土地权属纠纷调处与信息管理３个方面，在 各项条件具备下，还需建立农村房产管理信息系统，实现 需要国家制定一些优惠性来保证农民融资” 。同时， 深化农村土地和房屋产权制度改革，积极探索统一的农 村产权交易平台，逐步建立和完善相应的管理、运行 机制及监督机制，尽管农村房屋买卖还不能完全放开，但 是有的抵押却是必要的，在立法中逐步加入农村房 屋抵押的理念，制定相应的抵押登记制度，达到法律、法 规的一致性。 房屋地理信息与权属登记信息相结合，即图文合一，进行 立体化管理，并与城区房产图文信息管理系统合并，真正 实现房产管理城乡一体化。 ４．３开展乡镇房屋的普查登记工作，规范农村房产管 ５结语 农村集体土地房屋登记发证是一项纷繁复杂的系统 工程，是与广大农民切身利益息息相关的重要工作，应本 着“登记为民”的理念，坚持以人为本，明确登记发证原 理 以行政村为单位逐户进行调查摸底和受理房屋产权 登记工作，做到以点带面，全面铺开，联合土地、规划部门 多方联动突破登记要件不齐全障碍，通过普查登记，加强 农村集体土地房屋的管理基础，建立起较为详尽完整的 产权产籍资料，并对农村房屋分类建档，将农村集体土地 则，修改完善配套制度，规范登记程序，细化服务项目，积 极稳妥的推进，确保登记发证工作的顺利进行。 参考文献 ［１］付雪．农村房屋登记问题探讨［Ｊ］．中国建设信息，２００８（７）：１６—１７． ［２３高菊英．从城市房屋产权制度看农村房屋产权制度的构建［Ｊ］．金 卡工程：经济与法，２００９（１１）：１７２． ［３］贾广葆．房屋登记办法四个新转变［Ｊ］．城市开发，２０ｏ８（１２）：３５— ３７． 房屋有序地管理起来，根据《房屋登记办法》，统一申请登 记需提交的要件资料，明确办事程序。对符合登记 的房屋，根据农民生产生活习惯，尽量简化办事程序，有 条件的上门服务，即登记、即发证。 ４．４完善房屋登记相关法律法规十七届三中全会明确 ［４］陆－－）ＪＩ．集体土地范围内房屋登记时申请人身份之确定［Ｊ］．中国 房地产，２００８（０９）：３９． ［５］周荣春．农村宅基地土地登记存在的问题［Ｊ］．中国土地，２００７ （１１）：４６． 指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的 农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市 场，以公开、规范的方式转让土地使用权，在符合规划的 前提下，与国有土地享有平等权益。要加快完善与农村 土地流转相关的法律法规和配套、规范，推进农村土 ［６］梁亚荣，王崇敏．不动产登记机构设置探析［Ｊ］．法学论坛，２００９（１）： ３３—３４． ［７］郭春华，范文鹏．进一步完善我国土地登记法律制度的探讨［Ｊ］． 地理与地理信息科学，２００６（４）：１００—１０３． （责编：张宏民）
