浅谈城镇基准地价成果与城市地价动态监测成果的运用

发表时间：2010-09-30T11:48:04.0Z 来源：《魅力中国》2010年9月第1期 作者： 张文杰

[导读] 在计划经济时代，各单位使用土地基本上都是行政划拨，所以也就不存在地价的概念，上世纪八十年代末，伴随着土地有偿使用制度的改革

张文杰 （平顶山市土地估价事务所，河南 郑州 467000）

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1673-0992（2010）09A-0075-01

在计划经济时代，各单位使用土地基本上都是行政划拨，所以也就不存在地价的概念，上世纪八十年代末，伴随着土地有偿使用制度的改革，地价概念应运而生，国家先后制订了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，为基准地价的评估、更新提供了技术依据，截止目前，各地基准地价成果已经历了数次更新，覆盖面从刚开始的城市已扩展到建制镇，基准地价成果已深入人心，在许多方面都得到了有效应用。城市地价动态监测作为国土资源大调查的子项目，从1999年开始启动，自2008年起，在原有50个重点城市的基础上，按照“重点区域，重点监测”的原则，将国家级城市地价动态监测系统覆盖范围扩大到105个城市。与城镇基准地价工作开展情况相比，城市地价动态监测已作起步，覆盖面小，因此 ，研究两种地价成果的应用只能以既有基准地价成果又有地价动态监测成果的城市为基础。 一、城镇基准地价成果的应用分析

基准地价是在正常市场条件下，各土地级别区域内，在一定土地开发程度、一定土地利用条件下，评估出的商业、住宅、工业等分等用途的完整土地使用权的区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期。基准地价由组织或委托评估，成果由调认可后公布。基准地价是我国当前地价体系中区域平均价的最常见形式，其成果在地产市场管理、征收土地税费、合理进行城市规划等市面都起到了明显作用。

1.城镇基准地价成果具有公示参考作用，能够合理引导投资和土地利用方式

因为基准地价成果由定期更新并公布，相关部门和土地使用者可以参考相关土地资产的数量，便于发挥土地资产的作用。另外，也可以使土地使用者和投资者了解各区域不同用途的地价水平和利用价值，对其选择投资方向、地点及土地利用方式有重作用，同时也有利用增强的透明度，改善投资环境，进一步发挥经济导向作用，合理引导土地使用者的投资方向和利用方式，最大程度地挖掘土地利用潜力。

2.城镇基准地价成果是宗地评估的重要参考依据

《城镇土地估价规程》中对宗地地价评估时有一种估价方法，即基准地价系数修正法，就是通过对待估宗地地价影响因素的分析，用已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，进而估算出宗地价格的方法。可见采用基准地价系数修正法评估宗地地价时，必须有已公布的基准地价成果，然后才能进行地价影响因素修正、期日修正、容积率修正、年期修正、土地开发程序修正，进而测算出科学客观的宗地地价。

3.城镇基准地价成果是依靠税收手段土地市场的重要参考依据

目前，直接涉及土地方面的税费主要有交易契税、城镇土地使用税和土地。以城镇土地使用税为例，从实践来看，城镇土地税一般由省级公布具体标准，有一定幅度，各市、县根据当地情况将本地土地划分为若干等级，在省级规定的征税幅度内确定具体标准，但在操作上，各地往往不分级别、不分用途地很笼统地确定一个标准，这显然不能发挥税收作为调节杠杆优化配置土地资源的作用。因此，在涉及土地方面的税费征收方面，应参照基准地价成果，建立起与各级别、各区域、各用途土地实际收益水平相匹配的税费征收标准，这样不仅能防止国有收益的流失，而且更利用发挥税收对土地利用的调节作用。 4.城镇基准地价成果是促进城镇科学规划的重要依据

在市场化程度较高的发达国家，运用土地经济规律，即通过地价来决定土地的使用，是城市规划的一项基本原则。城市基准地价成果反映了城市内部土地利用效益的差异，也是对城市布局、合理用地的经济反映，可以为制订城市规划提供依据，从而达到合理配置城市土地资源，最大限度地发挥土地的经济、社会、环境综合效益。另外，城市规划可以根据基准地价成果，科学安排城市用地结构，减少不合理用地现象。近年来，随着土地有偿使用制度改革的深化，规划部门已关注到地价对土地利用的影响，所以就有必要利用城市基准地价成果对城市用地进行合理规划，从而避免单位按功能需求划分土地利用的弊端，实现土地用地的优化组合。 二、城市地价动态监测成果的应用研究

根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）的有关要求，城市地价动态监测的季度和年度监测成果要按时上报并适时公布，目的是实现对全国重点地区和主要城市地价水平和变动情况的实时监测，为部门把握土地市场运行态势和价格态势，增强市场监管和能力提供服务，为国土资源管理部门参与宏观提供决策依据，同时满足社会公众的信息需求。这实际上对城市地价动态监测成果的应用已作了概括。

1.城市地价监测成果是国土资源管理部门参与宏观的重要决策依据

国家对土地进行宏观的手段包括经济手段、行政手段、法律手段，在市场经济条件下应以经济手段为主，而地价是经济手段的重要方式。部门根据地价水平变化进行土地市场监管和，从而有效调节土地在不同产业、不同区域合理流动，规范土地市场健康发展。城市地价动态监测成果能有效反映城市内部不同区域的地价水平及变化趋势，所以国土资源管理部门通过该成果，可以适时掌握土地市场价格变化和供求状况，及时了解土地市场的运行状况，为参与土地宏观的制订提供重要依据。 2.城市地价动态监测成果是社会公众了解地价信息的一条重要途径

城市地价动态监测成果除各开展城市自行公布外，还在中国城市地价网上公布，这可以使社会公众了解全国各主要城市包括各城市地价水平、地价增长率、地价指数、交易情况、基准地价等在内的多种信息。这些客观、公开的地价信息为有关各方把握城市地价水平及变化情况，了解各城市的地价状况，进行投资对比等方面提供了便利条件。因此，城市地动态监测成果的公布可以使和社会公众及时了解各城市地价状况和变化规律，为土地市场交易提供更多、更快、更准确的信息，从而推动城市土地市场健康、规范、有序运行。 3.城市地价动态监测成果是基准地价更新的重要参考依据

根据国家的有关要求，基准地价成果以2—3年为周期需要更新，但基准地价更新涉及面广、工作量大，从外业调查到成果的公布实施差不多需要一年时间，具有一定的滞后性。而在开展地价动态监测工作的城市，因为设定的标准宗地分布于不同的土地级别、不同的地价

区段内，可及时、准确地反映出监测范围内的地价水平，同时可以根据地价的变华情况调整土地级别，对基准地价的水平则可以用地价指数进行调整，这样就可以加快基准地价成果更新的进程，并且能够保证基准地价更新成果的科学性。 4.城市地价动态监测成果是公布标定地价的基础

标定地价是根据管理需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经济管理条件下某一期日的土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”但是因为标定地价测算的工作量太大及其他原因，全国还没有地方公布标定地价。而城市地价动态监测是确定城市监测范围，设立标准宗地（地价监测点），组织土地估价师及时跟踪采集标准宗地的地价信息，形成季度监测成果和年度监测成果。通过对某一区域所有标准宗地地价信息的定期采集，并加以整理，就可以作为该区域标定地价评估的基础。因此，以城市地价动态成果为基础来确定并公布标定地价是切实可行的。

通过以上对城镇基准地价成果和城市地价动态监测成果的应用分析来看，两种地价成果在应用方面既用共性，也有区别。两种成果因都对社会公开，所以在对和社会公众提供地价信息、引导土地利用、实施宏观等方面具有共性，只是侧重点稍有不同。城镇基准地价工作因开展得早，且已覆盖到建制镇，所以基准地价成果的认知度较高，而城市地价动态监测工作因开展较晚，到目前为止，也只在105个重点城市开展，所以认知度较低，但是其成果却可以为基准地价更新提供依据，其季度监测成果还可以作为基准地价日修正的重要依据。从地价体系来看，基准地价当然是地价体系中的一种，但由于城市地价动态监测成果可作为标定地价的基础，所以可看作标定地价的雏形，与基准地价并存于我国现行地价体系中。

城镇基准地价成果与城市地价动态监测成果已经在地价管理、土地参与宏观等方面起到了积极作用，今后这两种成果将相互并存，互为补充，为进一步完善我国地价体系、加强在价管理、深化土地使用制度改革发挥更大作用。