建立全区城市地价动态监测体系引导和规范土地市场稳定发展

NMGKJYJJ建立全区城市地价动态监测体系引导

和规范土地市场稳定发展

齐瑞俊,连贵诚,刘 斌,高正伟*

(内蒙古自治区土地勘测规划院,内蒙古呼和浩特 010010)

摘 要:从建立城市地价动态监测体系的意义和作用出发,分析我区城市土地价格调查以及城市地价动态监测体系存在的问题,提出建立全区地价动态监测体系的设想和需要解决的问题。

关键词:地价;监测体系;建立

中图分类号:P963 文献标识码:A 文章编号:1007)6921(2005)02)0086)03 城市地价动态监测是指在城市土地定级及基准地价评估的基础上,在一定土地级别,一定地价区段内设置的,地价水平、地块形状、土地面积、临街状况、利用状况、开发程度等方面能够代表区段同类用途土地平均状况的宗地作为地价监测点。按照地价监测程序,参照土地市场交易状况,运用一定的地价监测程序和方法,对其进行监测、分析和评价的过程。城市地价动态监测必须在一个完善的系统作用下进行。地价动态监测信息系统是根据监测总体目标设计的,能够实现对地价信息收集、处理、分析和判断与公布等管理过程高效率、高标准和规范化的现代化手段,是城市地价动态监测工作的载体和保障平台,是支持城市地价监测工作的重要运行体系和技术基础。

城市地价动态监测体系是采用城市地价动态监测信息系统对一定区域内的国有土地的地价信息实现收集、处理、分析、判断、公布与日常维护更新的一种长期稳定的计算机操作平台和管理体系。1 正确认识城市土地价格调查及地价动态监测工作的重要性和意义

长期以来,我国地价管理中存在着突出的问题,主要表现在:地价内涵不统一;地价体系不完善;地价信息公开化工作薄弱;地价效果不显著。随着城市社会经济和城市建设的迅猛发展,房地产市场日益活跃,特别是土地市场化程度、城市地域结构、城市发展方向及城市基础设施等的巨大变化,城市用地状况随之改变,致使土地级别、地价水平及其分布规律发生较大变化。因此根据国土资源部国土

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资源大调查统一部署,及时开展城市土地价格调查工作,统一基准地价内涵,建立城市基准地价更新系统,形成全国城市地价动态监测网,实现地价信息的社会化服务,不仅是市场经济发展的客观要求,也是深化我国土地使用制度改革的必然选择,是加强地价管理、推进土地市场建设和实现土地信息社会化服务的需要。在此历史背景和条件下,随着时代的呼唤,新一轮国土资源大调查开始实施。

土地资源监测调查工程是新一轮国土资源大调查/一项计划、五项工程0中的一项重要工程,是重要的国情国力调查,城市土地价格调查是土地资源监测调查工程的重要组成部分。因此国土资源部在1999年~2001年根据城市化土地发达程度,城市地价管理工作基础状况及建立全国地价动态监测信息系统的需要,在选择了5个城市试点的基础上,安排全国31个城市开展土地价格调查工作,初步完成了全国城市地价的监测体系和全国城市地价动态监测网设计与建设,为全国城市地价监测系统的建立和有效运行奠定了坚实的基础。此后根据经济发展水平和健全地价监测网的需要,又增加了长江三角洲和珠江三角洲以及和内蒙古的部分地区,共计51个城市,并在2004年初进行了首次全国地价动态监测数据更新。实现了城市地价信息的公开查询和社会化服务。它对于及时准确地反映土地市场行情,充分发挥土地价格对土地利用的作用,建立公开、公平、规范有序的土地市场,具有十分重要的意义。

2 地价动态监测成果的应用

收稿日期:2005年1月10日

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NMGKJYJJ地价监测成果是长期进行地价分析和地价监测资料日常维护的基础;包括地价查询、评估、预警预测,地价体系的更新,地价信息发布和地价辅助决策。了解和掌握城市地价水平和地价动态变化情况,及时发现和总结实际工作中的问题,为地价管理部门提供决策依据。

2.1 地价预测

地价预测是通过对已有地价监测点(包括交易样点)资料的分析,预测未来地价的变化趋势,该项预测对于管理者制定地价管理有重大意义,同时有助于为投资者进行决策提供参考依据。2.1.1 地价变化趋势分析

地价变化趋势分析以数学统计方法为基础手段,通过对地价历史资料进行统计,分析地价在时间上的变化,得出长期趋势线,建立地价的时间序列模型,实现对未来地价的预测。2.1.2 地价影响因素分析

找出作用于地价变动的相关因素,采集城市地价及其影响因素资料,建立地价影响因素分析数据库,在此基础上对各因素建立相关分析,确定影响地价的主要因素,最终建立地价与影响因素间的关系模型,以此进行地价预测。2.2 地价预警

地价预警是通过设置地价预警线,根据目前地价波动情况判断地价是否过高或过低,是否存在严重的地价投机行为,从而为管理者提供地价决策依据。地价预警线可以通过询问专家的形式获得,或者通过对较长时间序列的地价分析而生成。实际中以高于或低于平均值的百分比作为地价预警线。2.3 编制地价指数

地价指数是城市在一定时期内不同用途、不同级别土地价格变化的程度和速度,是反映城市土地利用和土地市场状况的重要指标。通过对地价资料的采集、整理、分析,定期编制城市地价指数,动态反映城市内部各区域、各类别土地市场的变化状况,为地方有效地产市场提供依据。3 对自治区地价动态监测体系建设的设想

目前自治区盟市所在地及计划单列市的城市土地价格调查已基本完成,城市定级和基准地价体系在各级各地土地管理中发挥了一定的作用。但也存在着很多问题,诸如各地方城市各自为政,没有形成全区统一的地价管理体系;地价管理工作受地方保护主义和行政干预的影响,土地市场信息的社会化程度普遍较低,阻碍了土地市场的法制化、规范化建

设;对地价的市场作用认识不够,地价措施缺乏力度;各地基准地价成果参差不齐,有些地方地价监测体系尚未建立,各城市之间地价缺乏可比性

缺少法律保护和支持,由于上述诸方面的原因,地价作为地方经济发展的主要作用没有得到充分的发挥。因此作为促进自治区市场经济发展的,建立自治区级城市地价动态监测网,实现地价信息社会化服务已刻不容缓。3.1 地价动态监测的目标

城市地价动态监测体系的建立是完善全区城市地价动态监测的基础和首要工作,为在全区范围内实施制度化、规范化地开展城市地价动态监测提供了理论支持和技术保障。同时以网络技术、信息技术为核心的计算机系统的建设为地价监测、地价管理及信息发布提供了先**台与途径。按照国家建立全国地价动态监测体系的方法:根据全区城市土地利用状况,在均值区域条件下设立地价监测点,并对监测点地价动态变化进行跟踪、反映区域整体地价状况作为技术路线,明确规定地价监测资料的具体内容和采集方法。通过对地价资料的汇总分析,建立地价指数系统,向社会发布地价信息。建立全区联动,适时更新的动态监测信息系统,为自治区级和城市级地价行政管理部门提供制定地价、进行地价的宏观管理工具,同时向公众开通了解城市地价水平的迅捷渠道。

3.2 对自治区宏观地价管理的作用

通过在各城市设置若干地价监测点,采集相应地价资料,建立起长期、稳定运行的地价监测网络,从而实现对各城市地价的动态监测,及时准确地了解和把握全区各城市的地价水平和地价动态变化情况;通过对地价资料整理、分析,建立自治区宏观地价资料库,为市场提供客观、公正、合理的地价信息,为自治区进行全区地价管理和地价提供决策依据;制定并公布各城市的地价指数信息,推动地价信息的社会化服务;通过对地产市场提供及时、准确的地价信息,进一步发挥地价的市场和优化配置资源的作用,提高地价管理和地价的时效性。3.3 对各城市地价管理的作用

掌握城市自身的地价水平,实现对地价的全区监测与分析。必须具备一定时间序列的地价资料以及各个区域的地价分布,可以进行不同区域间的地价比较和地价时间分析,从而直观地反映出城市地价水平以及地价的时空变化;编制城市地价指数,监控城市地价动态变化状况,为地方有效地

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NMGKJYJJ产市场提供依据;公布地价信息提高社会化服务水平。通过建立地价资料库,为市场提供客观、公正、合理的地价信息。建立以地价监测点为核心的地价公示制度,实行地价信息的社会化服务;辅助完成城市基准地价更新。通过对市场地价资料的基础调查,在统一地价内涵的基础上,利用市场样点与地价监测点的有关资料以及城市地价指数对基准地价进行调整和更新,完善基准地价制度,发挥基准地价的市场调节作用,有利于建立起符合我国土地使用制度改革特点的地价运行体系;提供科学信息,强化地价管理效力。由于可以及时获取反映市场变化的地价信息,使地价管理措施和地价手段具备了坚实地数据基础,保证地价管理的准确性和及时性,从而强化地价管理效力。

3.4 建立全区城市地价监测系统

根据5城镇地价监测信息系统的设计与开发纲要6的要求,城市地价动态监测必须在一个完善的系统作用下进行。城市地价动态监测系统是支持城市地价动态监测工作的重要运行体系和技术基础。是以提高地价管理水平和效率,支持管理部门决策和土地市场运行的城市地价管理信息系统,也是一个将地价信息管理和决策过程与计算机辅助手段相结合的人机(管理者和计算机)系统,具有明确的地价管理目标、系统的地价思想和先进的计算机管理手段。其基本功能有:

3.4.1 地价信息收集功能。通过信息采集网络、传输渠道,采取一定的方式收集初始地价信息资料,并将这些基本的信息数据输入数据库。用于地价信息的更新和维护。

3.4.2 地价信息分析功能。对所获得的信息数据,根据地价管理的目的,对地价初始信息进行处理、分类后,采用一定的模型进行分析、比较、合成,生成新的具有管理意义地价信息。

3.4.3 地价动态监测功能。通过新生成的地价信息,对土地市场进行地价状态的描述、发展趋势的跟踪、结构平衡的分析、相关指标的比较、预警界限的设置等。

3.4.4 地价信息发布功能。将一般性宏观地价信息,如地价指数、地价平均水平、地价变化基本走势、土地市场基本状态报告、基准地价公告,以及其他相关信息发布等,采取定期发布和阶段公告等方式向社会和公众发布。

4 建立自治区城市地价动态监测体系应考虑的问题#88#4.1 加强宣传,争取立项和财政支持

建立全区城市地价动态监测体系是一项复杂的系统工程,要加强宣传力度,使各级及行政主管部门充分认识到此项工作在促进区域社会经济发展中的重要性和意义,争取国家立项和财政支持。4.2 吸纳人才、加强技术人员的业务培训

地价动态监测是一项新的工作,一方面需要严密的组织工作,另一方面要有充足的技术力量保障,在工作中有很多问题需要研究和探索,要本着理论与实践相结合的原则,研究、探索和解决实际工作中遇到的问题。在各级和行政主管部门的领导下,项目实施单位和承担单位应认真组织项目组相关人员进行技术培训和技术标准研究,严格按照5国土资源大调查管理若干规定(试行)6、5城镇土地分等定级规程6、5城镇土地估价规程6、5城市地价动态监测技术规范6、5城市地价动态监测数据更新技术要求6,并结合实际情况,精心制定项目设计书和实施方案,明确工作技术路线和方法,,对所涉及的问题进行前期遇见,提出解决办法,急时与主管单位沟通汇报,确保各地地价动态监测工作顺利开展。地价动态监测是一项长期的、周期性的日常工作,技术性强、科技含量高、涉及面广、工作量大,必须建立一支长期稳定的技术队伍。应采取多方面合作的形式,广泛吸纳各方面专业人才(如计算机软件设计和操作、网络工程),同时应注重本部门技术人员的业务技术培训,提高他们的专业技能和技术水平,充分发挥其主观能动性和业务技术专长,采取请进来、派出去的方式,吸取和学习兄弟省市的先进经验,创建符合自治区实际的城市地价动态监测体系和维护更新系统。

4.3 引进尖端技术设备是保证监测工作顺利实施的基础

城市地价动态监测体系是一个新事物,从其建立到日常维护更新,不仅需要一个过硬的技术队伍,而且需要一个优良的环境条件和一些尖端的技术设备以及先进的软件系统作为支持,这是建立全区城市地价动态监测体系的必要条件,也是项目顺利实施的重要保障。

[参考文献]

[1] 城镇地价动态监测技术规范(讨论稿)1国土

资源部.

[2] 城市土地价格调查与动态监测1地质出版社,

1999~2001.[3] 城市端动态监测系统建设方案1国土资源部.